(高國(guó)新 廣州)
摘要：我國(guó)目前的土地征收的法律主要集中于土地管理法中。由于城市化、工業(yè)化的不斷推進(jìn)，征地補(bǔ)償價(jià)格與征地賣地價(jià)格的巨大差異，令現(xiàn)行的法律規(guī)定已經(jīng)很難適應(yīng)實(shí)踐的需求，政府在努力推動(dòng)土地管理法的修改和《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的出臺(tái)。
從總體趨勢(shì)來看，集體土地征收補(bǔ)償價(jià)格大幅提高是大勢(shì)所趨，但在土地管理法的修改和《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的出臺(tái)前，在現(xiàn)行法律框架下合理評(píng)估集體土地征收補(bǔ)償價(jià)格，可協(xié)助增加土地征收雙方對(duì)被征地的補(bǔ)償價(jià)值共識(shí)，減少集體用地征收雙方的沖突，既能保障以及一定程度上提升被征收方的生活水平，亦能保障國(guó)家穩(wěn)定地進(jìn)行社會(huì)建設(shè)以及促進(jìn)社會(huì)繁榮。筆者提倡根據(jù)被征收用地的現(xiàn)用途、現(xiàn)狀收益狀況、對(duì)集體土地被征收方的生活保障程度、征收后用途的轉(zhuǎn)換類型作綜合考慮分類估價(jià)測(cè)算，并在文章中對(duì)各類型估價(jià)思路作描述。
關(guān)鍵詞：集體土地征收 征收評(píng)估發(fā)展趨勢(shì) 征收爭(zhēng)議 土地征收種類 估價(jià)技術(shù)路線
一、集體土地征收現(xiàn)行適用法律
集體土地征收明確以被征地者獲得公平補(bǔ)償為前提，對(duì)征收補(bǔ)償價(jià)格的確定主要依據(jù)《土地管理法》。土地管理法1986年立法以來，歷經(jīng)兩次修正。最近一次修正是在2004年。1986年頒布的《土地管理法》建立了土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度。2004年憲法的修改，一是將征收和征用區(qū)分，二是明確國(guó)家征收或是征用必須予以補(bǔ)償。2004年《土地管理法》同樣根據(jù)憲法做出調(diào)整：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或是征用并給予補(bǔ)償?！?/span>
《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償?！?/span>
征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。
現(xiàn)時(shí)國(guó)家對(duì)集體用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議較大，社會(huì)各方均不同程度建議修改土地管理法等法律文件，但《土地管理法》第四十七條所規(guī)定的集體用地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是目前級(jí)別最高的指導(dǎo)性法律文件。
二、集體土地征收評(píng)估發(fā)展趨勢(shì)分析
自1987年深圳市政府以定向議標(biāo)的方式出讓了中國(guó)第一塊土地使用權(quán)，開始了中國(guó)土地使用權(quán)有償出讓的歷史。中國(guó)人民大學(xué)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，1999年以來，農(nóng)民得到征地補(bǔ)償平均金額為每畝18739元，而征地賣地平均價(jià)格每畝778000元，是征收價(jià)格的40多倍。就補(bǔ)償而言，調(diào)查顯示，有64.7%的失地農(nóng)民獲得了一次性的現(xiàn)金補(bǔ)償，有12.8%的失地農(nóng)民獲得了分期支付的補(bǔ)償，有9.8%的失地農(nóng)民得到了補(bǔ)償?shù)某兄Z但錢還沒有到位，12.7%的失地農(nóng)民沒有得到任何補(bǔ)償。國(guó)土資源部?jī)?nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002～2011年全國(guó)批準(zhǔn)新增建設(shè)用地超過4300萬畝，土地出讓金收入在2011年達(dá)到31485.2億元。
我國(guó)目前的土地征收的法律主要集中于土地管理法中。由于城市化、工業(yè)化的不斷推進(jìn)，征地補(bǔ)償價(jià)格與征地賣地價(jià)格的巨大差異，令現(xiàn)行的法律規(guī)定已經(jīng)很難適應(yīng)實(shí)踐的需求。面對(duì)全國(guó)偶然暴力血拆慘案的發(fā)生，土地管理法的修改和《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》的出臺(tái)迫在眉睫。按照國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)土資源部的規(guī)劃，《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》將作為《土地管理法修正案》的配套實(shí)施法規(guī)出臺(tái)，兩者的起草是一并進(jìn)行的。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)立法法》的規(guī)定，從程序上，要先通過、頒布實(shí)施修訂后的《土地管理法》，《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》才能得以頒布實(shí)施。
然而，制定該《條例》面臨重重困難，其中最核心的問題在于其上位法《土地管理法》內(nèi)容的滯后性限制。為破此癥結(jié)，在
至今為止，令人期待的《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》卻未能通過全國(guó)人大常委會(huì)審議，政府強(qiáng)調(diào)未來審議《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》是深化經(jīng)濟(jì)體制改革的重點(diǎn)工作。
適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)的《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》及《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》未能正式出臺(tái)，從現(xiàn)時(shí)未正式出臺(tái)的《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》草案建議來看，提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是總體趨勢(shì)。雖然提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的幅度存在爭(zhēng)議，但其中一些可能在未來實(shí)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)建議主要有：
1、被征收集體土地市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似區(qū)域內(nèi)國(guó)有工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格；
2、征收農(nóng)民住宅的，被征地方可以自行安置，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。采用自行安置的，對(duì)于其宅基地，其補(bǔ)償不得低于類似區(qū)域內(nèi)相近用途的國(guó)有出讓用地市場(chǎng)價(jià)格，地上建筑物為該類結(jié)構(gòu)房屋的房屋重置價(jià)；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)于農(nóng)民所有的住宅房屋采用重置價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償給農(nóng)戶，由農(nóng)戶自行建設(shè)完成，或者負(fù)責(zé)建好安置房并與被征收房屋的重置價(jià)進(jìn)行結(jié)清余額，對(duì)其所占用的宅基地補(bǔ)償則按全額補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織；
3、對(duì)于非住宅房屋建筑物按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；
4、非公益性征收土地的，按土地的市場(chǎng)價(jià)值由征收人和被征收人協(xié)商補(bǔ)償，并應(yīng)支付殘地補(bǔ)償，遷移補(bǔ)償，鄰接地?fù)p失補(bǔ)償，重值房差價(jià)補(bǔ)償。經(jīng)過批準(zhǔn)征收或者征用基本農(nóng)田的按法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收或者征用租賃土地的按租賃協(xié)議補(bǔ)償未到期的利益。征收農(nóng)民宅基地的，必須保障被征收人的居住條例，落實(shí)過渡性保障住房；
5、被征收集體土地市場(chǎng)價(jià)值的補(bǔ)償不得低于類似區(qū)域內(nèi)國(guó)有工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格；
6、征收農(nóng)民住宅的，被征地方可以自行安置，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。采用自行安置的，對(duì)于其宅基地，其補(bǔ)償不得低于類似區(qū)域內(nèi)相近用途的國(guó)有出讓用地市場(chǎng)價(jià)格，地上建筑物為該類結(jié)構(gòu)房屋的房屋重置價(jià)；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)于農(nóng)民所有的住宅房屋采用重置價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償給農(nóng)戶，由農(nóng)戶自行建設(shè)完成，或者負(fù)責(zé)建好安置房并與被征收房屋的重置價(jià)進(jìn)行結(jié)清余額，對(duì)其所占用的宅基地補(bǔ)償則按全額補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織；
7、對(duì)于非住宅房屋建筑物按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償；
8、非公益性征收土地的，按土地的市場(chǎng)價(jià)值由征收人和被征收人協(xié)商補(bǔ)償，并應(yīng)支付殘地補(bǔ)償，遷移補(bǔ)償，鄰接地?fù)p失補(bǔ)償，重值房差價(jià)補(bǔ)償。經(jīng)過批準(zhǔn)征收或者征用基本農(nóng)田的按法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收或者征用租賃土地的按租賃協(xié)議補(bǔ)償未到期的利益。征收農(nóng)民宅基地的，必須保障被征收人的居住條例，落實(shí)過渡性保障住房。
三、集體土地征收現(xiàn)行主要爭(zhēng)議
總體而言提高集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是總體趨勢(shì)，從群眾對(duì)未來可能通過的《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案（草案）》及《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》來看，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍提高數(shù)倍是合理值，社會(huì)各方主要依據(jù)國(guó)有出讓用地與國(guó)家征收集體用地的差額來判斷征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理程度。
在現(xiàn)時(shí)的集體用地征收過程中，被征收土地者亦普遍存在類似期望值，因此不斷造成集體土地征收的糾紛。作為估價(jià)工作人員，自然在法律未完善的情況下及在合理征收價(jià)值判斷方面存在較大評(píng)估工作難度。筆者認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)集體土地征收，存在兩極分化的情況，例如偏遠(yuǎn)地區(qū)或近郊地區(qū)的集體用地征收主要依據(jù)農(nóng)作物預(yù)期收益、當(dāng)?shù)馗＠綄?duì)應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)來補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍較低；另一方面，城市中心或近中心的集體用地征收主要依據(jù)周邊國(guó)有用地房地產(chǎn)的價(jià)格、用地收益作參考標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整修正后補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)普遍較高。事實(shí)上，集體所有制建立的初衷是以全國(guó)較大范圍內(nèi)平均農(nóng)業(yè)收益作為集體組織用地的分配標(biāo)準(zhǔn)，但隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的建設(shè)，集體用地的用地收益已產(chǎn)生巨大的差別化，這種用地收益的巨大差別化同時(shí)體現(xiàn)在土地征收價(jià)值的巨大差異上。
個(gè)人認(rèn)為，土地級(jí)差地租是客觀事實(shí)，并且集體土地征收亦非絕對(duì)造成集體土地征收前后的用地價(jià)值巨大差異，例如農(nóng)用地被征收為工業(yè)用地或國(guó)有公益用地，被征收后的用地價(jià)值與征收前相差較少。因此在征收價(jià)值評(píng)估上應(yīng)對(duì)集體用地作分類，部分種類適宜參考農(nóng)作物預(yù)期收益、當(dāng)?shù)馗＠綄?duì)應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)；部分種類適宜參考周邊國(guó)有用地房地產(chǎn)的價(jià)格、用地收益作參考標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整修正；部分種類適宜以國(guó)有用地與集體農(nóng)用地之間的增值部分，根據(jù)地塊特質(zhì)劃分不同級(jí)別的國(guó)家對(duì)增值的占有權(quán)利額度、集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)增值的占有權(quán)利額度，此時(shí)集體土地的征收價(jià)值為農(nóng)用地價(jià)格加安置補(bǔ)償及集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地增值的占有權(quán)利額度。
因?yàn)樵u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的分化，以土地管理相關(guān)部門及評(píng)估協(xié)會(huì)制定的指引性標(biāo)準(zhǔn)為前提，否則各評(píng)估公司判斷的差異會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)格的差異從而引起爭(zhēng)議。因應(yīng)以上思路，個(gè)人對(duì)集體土地征收的主要種類作了一些概括并針對(duì)每一類型的集體土地征作技術(shù)思路分析。
四、集體土地征收主要種類概括
1、農(nóng)用地。農(nóng)用地是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地。土地利用分類中的一級(jí)分類。包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地（包括畜禽飼養(yǎng)地、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地、農(nóng)村道路、坑塘水面、養(yǎng)殖水面、可調(diào)整養(yǎng)殖水面、農(nóng)田水利用地、田坎、曬谷場(chǎng)等）。
2、宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
根據(jù)《物權(quán)法》第152條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得，行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法及國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
3、集體建設(shè)用地（本文中集體建設(shè)用地不包括宅基地，宅基地因居住性質(zhì)單獨(dú)分析）。集體建設(shè)用地又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。
集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，使用期限無規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》相關(guān)規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)。村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)?！?/span>
五、集體土地征收評(píng)估適用方法及技術(shù)路線探討
1、對(duì)于農(nóng)用地，普遍適用“農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)”作估價(jià)測(cè)算。
依據(jù)國(guó)土資源部頒布的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，“農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)”是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)不同用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的農(nóng)用地價(jià)格和社會(huì)保障價(jià)格平均水平之和。“社會(huì)保障價(jià)格”是指農(nóng)民失去土地后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業(yè)培訓(xùn)等應(yīng)得到的補(bǔ)償。農(nóng)用地資源價(jià)格即農(nóng)用地的土地質(zhì)量?jī)r(jià)格、農(nóng)用地的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。
農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)測(cè)算范圍重點(diǎn)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，但各地也可以根據(jù)征地需要和實(shí)際情況擴(kuò)展到城市郊區(qū)或更大范圍。
農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線為：在農(nóng)用地級(jí)別的基礎(chǔ)上，考慮人均耕地?cái)?shù)量、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，對(duì)農(nóng)用地級(jí)別進(jìn)行修正和調(diào)整，劃分區(qū)片（區(qū)片的劃分不打破行政村界線），測(cè)算征用區(qū)片地價(jià)。農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)的測(cè)算方法為疊加法，在農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)（無限年期）評(píng)估的基礎(chǔ)上疊加農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格，以評(píng)估每個(gè)農(nóng)用地征用區(qū)片地價(jià)，然后以征地案例比較測(cè)算法進(jìn)行比較檢驗(yàn)，最終確定評(píng)估范圍內(nèi)的農(nóng)用地征用區(qū)片價(jià)。
國(guó)土資源部提出一種新的指導(dǎo)性技術(shù)路線：“有條件的地區(qū)，省級(jí)國(guó)土資源部門可會(huì)同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣（市）征地區(qū)片綜合地價(jià)，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，實(shí)行征地補(bǔ)償。制訂區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素?！贝思夹g(shù)路線在一定程度上考慮了土地的市場(chǎng)因素。有條件的地區(qū)可適用區(qū)片綜合地價(jià)修正測(cè)算集體用地征收補(bǔ)償價(jià)格。
2、對(duì)于宅基地的征收補(bǔ)償，現(xiàn)時(shí)部分地區(qū)對(duì)包含合法產(chǎn)權(quán)地上建筑的宅基地的征收補(bǔ)償采用回遷房安置的方式進(jìn)行補(bǔ)償及另行補(bǔ)償?shù)厣细街?。因?yīng)宅基地的自住用途以及居住用房應(yīng)受適度保護(hù)的原則，此外考慮被征地方重置達(dá)到合適居住狀態(tài)的房地產(chǎn)適宜類型為國(guó)有用地住宅房地產(chǎn)，個(gè)人認(rèn)為評(píng)估需參考同類型、同檔次的國(guó)有用地居住性質(zhì)房地產(chǎn)以市場(chǎng)比較法作修正測(cè)算價(jià)格后再扣除地上建筑物價(jià)格后的土地使用權(quán)價(jià)格作為集體用地征收補(bǔ)償價(jià)格。
3、對(duì)于集體建設(shè)用地（不包含宅基地），《中華人民共和國(guó)土地管理法》注明“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)?！庇纱丝梢姡w建設(shè)用地建設(shè)符合國(guó)土管理部門、規(guī)劃管理部門等相關(guān)部門要求，依法進(jìn)行建設(shè)的用地。
現(xiàn)實(shí)中，例如集體建設(shè)用地所建設(shè)的工廠，其工廠的經(jīng)營(yíng)主體在使用該集體建設(shè)用地與使用國(guó)有土地上所產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收益是相等的，此外若工廠的經(jīng)營(yíng)主體租賃集體建設(shè)用地所建設(shè)的廠房與國(guó)有用地所建設(shè)的廠房租金是大致相等的，由此可見，該類型集體用地土地收益與國(guó)有用地土地收益差別較小，側(cè)面說明集體用地轉(zhuǎn)換為國(guó)有用地的土地增值中集體經(jīng)濟(jì)組織適宜占有較大的額度。在符合法律程序與經(jīng)營(yíng)收益與國(guó)有用地接近的前提下，個(gè)人認(rèn)為，集體建設(shè)用地的評(píng)估應(yīng)設(shè)定為國(guó)有用地進(jìn)行，然后扣除當(dāng)?shù)卣梢?guī)定集體用地轉(zhuǎn)換為同類型國(guó)有建設(shè)用地達(dá)到流轉(zhuǎn)狀態(tài)所需要交納的稅費(fèi)等，并扣除集體用地轉(zhuǎn)換為國(guó)有用地集體經(jīng)濟(jì)組織適宜占有的增值部分，然后作為集體建設(shè)用地的補(bǔ)償價(jià)值。
六、總述
總體而言，集體土地征收價(jià)值的評(píng)估應(yīng)根據(jù)被征收用地的現(xiàn)用途、現(xiàn)狀收益狀況、對(duì)集體土地被征收方的生活保障程度、征收后用途的轉(zhuǎn)換類型作綜合考慮分類估價(jià)測(cè)算，并且土地評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)適宜出臺(tái)相應(yīng)的評(píng)估指引，以引導(dǎo)估價(jià)人員對(duì)相同評(píng)估用地形成評(píng)估技術(shù)思路共識(shí)，最終協(xié)助增加土地征收雙方對(duì)被征地的補(bǔ)償價(jià)值共識(shí)，減少集體用地征收雙方的沖突，既能保障以及一定程度上提升被征收方的生活水平，亦能保障國(guó)家穩(wěn)定地進(jìn)行社會(huì)建設(shè)以及促進(jìn)社會(huì)繁榮。
參考文獻(xiàn)
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