(河源 劉彩紅)
【摘要】就目前我國(guó)整體的房?jī)r(jià)趨勢(shì)是處于上升狀態(tài)，在一線城市，房?jī)r(jià)的漲幅仍然是主導(dǎo)房?jī)r(jià)升降的主體，但相對(duì)于三線城市河源而言，房?jī)r(jià)的趨勢(shì)又會(huì)是一個(gè)什么樣的景象，本報(bào)告中，從全國(guó)整體房?jī)r(jià)勢(shì)分析河源的房?jī)r(jià)走勢(shì)，回顧2012年到2013年河源市房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)況，得出結(jié)論，河源房地產(chǎn)價(jià)格仍處于上漲趨勢(shì)。
【關(guān)鍵字】河源市 房?jī)r(jià)趨勢(shì) 對(duì)比分析
一、從期望房?jī)r(jià)漲或跌的主體分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)
第一，政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展負(fù)有直接的責(zé)任，在我國(guó)，政府尤其是地方政府同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益參與和分配者。利益的不同導(dǎo)致兩者的行為取向略有不同，但不管怎么樣，在當(dāng)前的形勢(shì)下，他們都不希望也不會(huì)使房?jī)r(jià)下跌。
第二，開發(fā)商是緊跟地方政府節(jié)奏的一個(gè)群體，也是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)有良好的期盼，但是沒有主導(dǎo)能力的一個(gè)群體。但是不管怎么樣，作為商品房市場(chǎng)中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房?jī)r(jià)的下跌，而且會(huì)在和政府的博弈中選擇相應(yīng)的對(duì)策保證自己的利益的最大化。
第三，銀行對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響的價(jià)格基本上是中性的，因?yàn)殂y行對(duì)開發(fā)商的貸款緊縮減少了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，而對(duì)按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。從銀行的利益出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但是目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個(gè)金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。所以，就目前的情況看，銀行也不希望房?jī)r(jià)趨勢(shì)下降。
第四，居民陷入對(duì)房?jī)r(jià)的升降陷入兩難的選擇，住房的最終消費(fèi)者是居民，對(duì)于部分還沒有購(gòu)房的居民來說，他們肯定是希望房?jī)r(jià)下跌，以實(shí)現(xiàn)他們的住房需求；但是相對(duì)于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來說，房?jī)r(jià)的下降對(duì)他們肯定沒有好處，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的下降，意味著他們的資產(chǎn)會(huì)縮水。
從以上分析可以看出，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體中，大多數(shù)人不希望房?jī)r(jià)的下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，進(jìn)行宏觀調(diào)控是中央政府的職責(zé)，但是政策的著眼點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是打壓房?jī)r(jià)。相應(yīng)地方政府出臺(tái)的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長(zhǎng)期來看，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度將會(huì)有所回落，但是仍然保持上漲的趨勢(shì)，只是保持相對(duì)穩(wěn)定，最終基本上和居民的收入水平相適應(yīng)。
二、河源市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧
2012年，樓盤之間的面對(duì)面競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈，可以說是“白熱化”，發(fā)展商之間進(jìn)入深度博弈狀態(tài)。2012年的河源樓市以“農(nóng)民進(jìn)城”的購(gòu)買需求和“首次置業(yè)”的購(gòu)買需求、“首次換房”的購(gòu)買需求等消費(fèi)額在35萬元—50萬元之間的剛性消費(fèi)力依然較強(qiáng)，但市場(chǎng)上適合他們消費(fèi)力和消費(fèi)需求的產(chǎn)品卻比較少。根據(jù)有關(guān)部門發(fā)布的信息以及河源晟華機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查情況分析，2012年入市銷售的中小戶型住宅（三房、小四房）市場(chǎng)供應(yīng)量并不多，2012年，定價(jià)合理的中小戶型住宅仍然走俏。
綜觀2012年河源房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體平穩(wěn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中略漲，成交套數(shù)對(duì)比2011年稍有回落。全市新建商品房銷售面積210.35萬平方米，同比增長(zhǎng)11.2%;銷售金額86.03億元，同比增長(zhǎng)28.9%。其中，市區(qū)銷售面積108.
通過問卷及網(wǎng)站調(diào)查，68%的受訪對(duì)象認(rèn)為2013年房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲。考慮到今年市場(chǎng)供應(yīng)的新建商品住房整體品質(zhì)提升、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、樓面地價(jià)和建安成本增加、物價(jià)上漲等因素，結(jié)合河源市GDP 增長(zhǎng)速度， 2013年商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)10%左右。
三、總結(jié)河源市房?jī)r(jià)趨勢(shì)
眾所周知，決定一個(gè)城市房?jī)r(jià)高低的根本因素是其居民的收入水平，房子是金融資產(chǎn)，不僅僅是耐用消費(fèi)品，那么，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)與剛需無關(guān)。僅僅與這個(gè)城市的居民收入水平有關(guān)。
河源房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年未受到國(guó)家調(diào)控政策的明顯影響，依然保持適度上漲態(tài)勢(shì)，新建商品房交易活躍，目前一些規(guī)模較大、區(qū)位較好的樓盤，起價(jià)已達(dá)4000多元/平方米。
據(jù)了解，根據(jù)廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出的房地產(chǎn)市場(chǎng)層次劃分，河源屬于三類城市，即平均房?jī)r(jià)相當(dāng)于全省平均房?jī)r(jià)的50%左右，且河源房?jī)r(jià)近年來漲幅均在10%以內(nèi)，不在需要遏制的房?jī)r(jià)過快上漲城市之列，屬于原則控制城市。由此，房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的出臺(tái)對(duì)該市房地產(chǎn)影響相對(duì)較小。
然而業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，今年河源樓市還是存在眾多利好因素。首先，河源基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，知名度日益提高，有利于增加外部需求。其次，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐帶動(dòng)購(gòu)房需求。近年來，河源市引進(jìn)了中興通訊、漢能太陽能等大型企業(yè)，隨著這些企業(yè)進(jìn)駐，將帶來越來越多的外來務(wù)工人員在河源安家置業(yè)，帶動(dòng)河源房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求。
比如河源市東源縣，東源縣是一個(gè)比較特殊的縣城，距離河源市區(qū)僅數(shù)公里。受河源市區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的帶動(dòng)，東源縣的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)也被推高。在一部分珠三角地區(qū)客商和當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)居民的參與爭(zhēng)購(gòu)下，東源縣城的商品房略有上漲，大部分樓盤的商品房均價(jià)維持在2850元/平方米以上，同比往年平均樓價(jià)2680元/平方米，略有小幅上漲。當(dāng)?shù)胤抗芄賳T擔(dān)憂炒房者會(huì)將陣地轉(zhuǎn)移到東源。而對(duì)于當(dāng)?shù)毓ば阶宥?，如今的房?jī)r(jià)已經(jīng)成了難以承受的痛。
而且河源市暫未對(duì)商品房實(shí)施限購(gòu)政策，加上河源市區(qū)樓盤開發(fā)和土地占有使用率已趨向飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向毗鄰河源市區(qū)周邊的東源縣發(fā)展和擴(kuò)張。
近兩年來，東源縣的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始越來越紅火，房地產(chǎn)在建項(xiàng)目主要以該縣仙塘、新港、燈塔等鎮(zhèn)為主，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)又以仙塘鎮(zhèn)所在地的東源縣城發(fā)展速度最快。加上有某些外地炒房團(tuán)推漲房?jī)r(jià)，東源縣城從建縣之初每平方米幾元的地價(jià)，逐年遞升到現(xiàn)在的數(shù)千元不等的地價(jià)，近20年時(shí)間的地價(jià)到了“天壤之別”。外地“炒房團(tuán)”助推了河源市區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲，未來幾年甚至?xí)邢驏|源縣城“蔓延”的跡象。對(duì)“炒房團(tuán)”炒高河源樓價(jià)，賴伯超對(duì)此甚為擔(dān)憂，他說，東源縣城暫未發(fā)現(xiàn)外地“炒房團(tuán)”在行動(dòng)，但是受到縣城周邊河源市區(qū)的影響，今后不排除有這些外圍因素在“干擾”助推東源縣城的樓價(jià)上漲。據(jù)權(quán)威人士介紹，與東源縣城毗鄰的河源市區(qū)，近年房?jī)r(jià)上漲速度“奇快”，5年前，河源市商品房才賣每平方米2000多元，如今樓價(jià)早已翻了一番，有的被人背后炒作甚至上漲到每平方米七八千元，特別是一些對(duì)外發(fā)售經(jīng)商門店的樓盤，從兩年前每平方米的數(shù)千元，竟然遞升到現(xiàn)在每平方米的1萬多元甚至數(shù)萬元不等的價(jià)格。
從老城到新城，新市區(qū)的發(fā)展和成熟用了近10年的時(shí)間，而東城西片區(qū)和中片區(qū)的崛起，僅用了5年多的時(shí)間就發(fā)生了翻天覆地的變化。市政府對(duì)東城西片區(qū)和中片區(qū)的定位很明確，就是河源市城市近期發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，并出臺(tái)了《河源市東城中片區(qū)、東片區(qū)及西片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。作為近期重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，市里近年來對(duì)東城西片區(qū)和中片區(qū)的投入可謂不遺余力，各種市政配套逐年完善。該區(qū)域已經(jīng)成為河源廣播電視中心等行政單位的辦公新址，18個(gè)新建行政單位陸續(xù)遷入這一區(qū)域，已經(jīng)初步具備市行政中心的功能。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市政府在這里規(guī)劃有6車道的越王大道，這種超前的規(guī)劃使得越王大道的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都在中山大道和建設(shè)大道之上。越王大道之前叫黃沙大道，北起東源縣界，南至市區(qū)建設(shè)大道。2006年9月，投資1.1億元的越王大道改造工程動(dòng)工，改造后的越王大道為雙向6車道，路寬
除了越王大道，東城西片區(qū)和中片區(qū)還規(guī)劃建設(shè)有永康大道等多條高規(guī)格的市政道路。路通財(cái)通，完善的交通網(wǎng)絡(luò)讓這一區(qū)域的發(fā)展贏得先機(jī)。河源雅居樂花園，雄踞河源新城中心，毗鄰城市主動(dòng)脈越王大道，人民公園、廣電中心、人民醫(yī)院為首的18項(xiàng)市政工程眾星拱月，以雅居樂為中心的多個(gè)高端商住項(xiàng)目悄然興起，“中央豪宅圈”版圖璀璨呈現(xiàn)，城央價(jià)值有目共睹。而雅居樂目前正在熱銷的博寓系列以3980元/㎡即可擁有城央地段，實(shí)為河源的“價(jià)值之王”，升值保值有保證，是“新政”時(shí)代下的置業(yè)佳選。
四、結(jié)論
根據(jù)以上相關(guān)政策和河源市區(qū)的市政規(guī)劃顯示，河源政府仍在房地產(chǎn)發(fā)展上給予了很大的支持，進(jìn)駐河源的房地產(chǎn)開發(fā)商也與日俱增，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求也注定河源的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在保持現(xiàn)狀的情況下，保持緩慢上漲趨勢(shì)。
