假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法,是成本法與收益法的綜合運(yùn)用,既是站在未來(lái)預(yù)期收益的角度的一種預(yù)期性的估價(jià),又是用預(yù)期收益扣減預(yù)期成本,屬于成本法的倒算。它是將被估房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)價(jià)值,扣除正常投入成本、正常稅費(fèi)及合理利潤(rùn)后得到的剩余值,來(lái)測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)際應(yīng)用中非常多見(jiàn)，理論上，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，包括可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造的或改變用途的舊的房地產(chǎn)等等。
假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式可以表述為：
地價(jià)=總開(kāi)發(fā)價(jià)值-開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含拆遷費(fèi)和對(duì)現(xiàn)有承租者的補(bǔ)償、基建費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、應(yīng)計(jì)費(fèi)、代理及法律事務(wù)費(fèi)用）-開(kāi)發(fā)者的收益-取得土地所需的費(fèi)用
或是將其細(xì)化為：
土地價(jià)值 = 開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值 –后續(xù)開(kāi)發(fā)成本 – 后續(xù)管理費(fèi)用 – 后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用 – 后續(xù)投資利息 – 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) – 購(gòu)買(mǎi)該土地所應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)
其中要得到投資利息、管理費(fèi)用等參數(shù)，還必須確定后續(xù)開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等其他過(guò)程參數(shù)。
從公式中我們可以看出，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用過(guò)程中需要重點(diǎn)了解估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)和開(kāi)發(fā)完成后的狀態(tài)，仔細(xì)預(yù)測(cè)確定由估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)開(kāi)發(fā)至開(kāi)發(fā)完成后狀態(tài)所需要的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期，有可能發(fā)生的各項(xiàng)必要費(fèi)用，以及每項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生所應(yīng)持續(xù)的正常時(shí)間，以及開(kāi)發(fā)者正常合理的利潤(rùn)率是多少，取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的費(fèi)用是多少等等。
在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用過(guò)程中除了必須搞清楚是否根據(jù)土地價(jià)格的合法原則和最高最佳使用原則正確判斷了土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式，是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的行情和供求狀況正確預(yù)測(cè)了開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值之外，還必須準(zhǔn)確預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，特別是在后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還需要做哪些方面的工作，完成每項(xiàng)工作所需要的時(shí)間，需要哪些必要的支出，以及相應(yīng)的應(yīng)得利潤(rùn)等方面的內(nèi)容。
事實(shí)上，針對(duì)每種估價(jià)目的的不同，可能會(huì)存在以下幾種不同的假設(shè)開(kāi)發(fā)前提：
各種假設(shè)前提下參數(shù)選擇的差別
首先我們以最常見(jiàn)的土地抵押價(jià)值評(píng)估為例說(shuō)明在假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用過(guò)程中需要考慮哪些對(duì)估價(jià)參數(shù)選取有影響的參數(shù)。
眾所周知，房地產(chǎn)抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，由此可見(jiàn)，在土地抵押價(jià)格的評(píng)估過(guò)程中，必須考慮到當(dāng)債務(wù)人不能履行到期債務(wù)而轉(zhuǎn)由人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)已抵押土地的過(guò)程中有可能產(chǎn)生的估價(jià)參數(shù)的選取問(wèn)題。其一，由于是法院強(qiáng)制拍賣(mài)土地，需要辦理相關(guān)拍賣(mài)程序，而這種拍賣(mài)程序通常相比正常的拍賣(mài)過(guò)程更加復(fù)雜，耗時(shí)更長(zhǎng)，也就是說(shuō)除了現(xiàn)有的土地?fù)碛姓弑仨殞F(xiàn)有土地轉(zhuǎn)讓給其土地的購(gòu)買(mǎi)者所需的轉(zhuǎn)讓過(guò)程，還要附加上強(qiáng)制拍賣(mài)的辦理過(guò)程，這兩者時(shí)間的相加一般會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于正常的轉(zhuǎn)讓時(shí)間，因此在以抵押為目的的估價(jià)過(guò)程中，估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)充分考慮這個(gè)“換手”過(guò)程所需要的時(shí)間，即在正常轉(zhuǎn)讓時(shí)間的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮該“換手”時(shí)間所帶來(lái)的新的項(xiàng)目“前期”，并應(yīng)考慮該新的前期所產(chǎn)生的 “前期費(fèi)用”，另外由于接收被拍賣(mài)土地可能給后續(xù)開(kāi)發(fā)者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)加劇，也應(yīng)該通過(guò)調(diào)整后續(xù)開(kāi)發(fā)者應(yīng)得利潤(rùn)得以體現(xiàn)。
我們認(rèn)為在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的應(yīng)用中應(yīng)注意估價(jià)目的與估價(jià)前提的應(yīng)用，特別是在接近尾聲的在建項(xiàng)目的評(píng)估中，通常開(kāi)發(fā)商認(rèn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已接近尾聲，那么該在建項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值就應(yīng)該是開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值減后續(xù)投入資金，這樣評(píng)估出來(lái)的在建工程市場(chǎng)價(jià)值一定會(huì)明顯偏高，而對(duì)于以抵押為目的的在建工程項(xiàng)目評(píng)估而言應(yīng)考慮到當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)以后，最可能發(fā)生的情況是該項(xiàng)目由人民法院強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)，而不會(huì)由原開(kāi)發(fā)商即估價(jià)委托方繼續(xù)開(kāi)發(fā)，在這種情況下對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)期和后續(xù)投入的確定問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)考慮該在建工程由人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)或變賣(mài)的期限以及該項(xiàng)目由現(xiàn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開(kāi)發(fā)商的“換手”期限，即新的項(xiàng)目“前期”，及由此而帶來(lái)的新的“前期費(fèi)用”，因此在估算后續(xù)必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。這樣符合抵押估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則和《抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》關(guān)于不得低估后續(xù)開(kāi)發(fā)周期和后續(xù)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的要求。
而對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的評(píng)估以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，情況會(huì)有所不同。首先國(guó)有土地使用權(quán)出讓或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，其交易過(guò)程一般不存在過(guò)多的不確定因素，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間一般都是可以準(zhǔn)確得到或判斷出來(lái)的，站在購(gòu)買(mǎi)者的角度也可以較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)整個(gè)交易過(guò)程所需要的各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)也可以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出后續(xù)開(kāi)發(fā)周期、后續(xù)投入等費(fèi)用，甚至對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者而言，可以根據(jù)規(guī)劃條件以及自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力自行決定所預(yù)期的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低，這就是典型的自愿轉(zhuǎn)讓前提條件下的假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用。對(duì)于該類(lèi)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估，估價(jià)人員可根據(jù)估價(jià)目的在估價(jià)過(guò)程中通過(guò)市場(chǎng)法預(yù)測(cè)正常的開(kāi)發(fā)周期、必要支出、行業(yè)平均利潤(rùn)等進(jìn)行計(jì)算。
對(duì)于自己開(kāi)發(fā)前提，多出現(xiàn)在在房地產(chǎn)擁有者自有自估或其他不需要發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的估價(jià)項(xiàng)目中，在這種前提條件下，通常不需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程，因此不存在房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需要的前期時(shí)間和前期費(fèi)用，因此在這類(lèi)估價(jià)中，估價(jià)人員只需要考慮估價(jià)對(duì)象從估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況開(kāi)發(fā)至開(kāi)發(fā)完成狀況下所需要的后續(xù)開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、正常利潤(rùn)等參數(shù)，而可以忽略購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的稅費(fèi)。
通過(guò)以上的分析我們可以看出，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的運(yùn)用過(guò)程中，我們必須首先根據(jù)估價(jià)目，確定是那種估價(jià)前提條件下的估價(jià)，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況調(diào)整估價(jià)過(guò)程參數(shù)的大小，特別是后續(xù)開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的大小，在實(shí)際工作中，特別是在土地的抵押價(jià)值評(píng)估中，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開(kāi)發(fā)完成狀況下所需的正常工期，還有考慮到強(qiáng)制拍賣(mài)所造成的“換手”所要產(chǎn)生的前期時(shí)間，不僅要考慮從土地的現(xiàn)有狀況下至開(kāi)發(fā)完成狀況下所需要的正常投入，還要考慮到“換手”所需要產(chǎn)生的附加的前期費(fèi)用。
