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 陳道異 黃曉飛

 （深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司，湛江)

 隨著房地產市場的建立和完善，土地使用權的出讓、轉讓、抵押、作價入股、授權經營、拍賣與掛牌等交易活動日趨活躍。土地估價活動是在市場信息未完全公開、信息不對稱的條件下產生的中介服務活動，其與一般的經濟活動一樣面臨著風險。這不僅會給估價機構和估價人員帶來風險，而且會給政府、投資者以及經濟活動的利益各方帶來風險。因此，充分認識土地評估的風險成因及風險體系，并積極防范和規(guī)避風險。

在獲取、受理估價業(yè)務所產生的估價風險防范，通過提高估價技術水平和服務質量、提高估價機構知名度、創(chuàng)造估價機構品牌。在估價業(yè)務承攬時要學會放棄、舍得放下，勇于對提出“高估”或“低估”等不合理要求的委托方“說不”。不應承接有利害關系或利益沖突的估價項目、超出業(yè)務范圍的估價項目、專業(yè)勝任能力難以勝任的估價項目等。

在搜集估價所需資料時，要根據不同的類型、不同估價目的的估價業(yè)務列舉估價所需的資料清單，及時進行整理、分類，以便查閱和對資料進行分析。對未經核查的資料或無法核查的資料作出必要的標識，說明并分析其對估價結果的影響。

實地查勘估價對象時，負責估價項目的估價師須親自到現場查看估價對象，檢查、觀察估價對象狀況，觀察估價對象外部狀況，調查了解估價對象的歷史使用情況、周邊乃到當地類似房地產的市場行情并搜集補充估價所需的其他資料。

在分析、測算和判斷估價對象的價值所的產生的風險。應該有針對性的描述和分析估價對象價值高低的自身因素及外部因素，對估價對象最高最佳利用分析應當全面、合理、充分，應當結合估價對象的權益狀況及實物狀況來分析其價值。對估價方法的適用性分析應當進行充分地闡述，說明選用及未選用的理由。對不同估價方法測算出的估價結果應當進行合理、必要的分析，并尋找導致差異的原因，結合房地產市場行情、估價資料的全面與準確程度、估價師的專業(yè)經驗等方面綜合確定估價結果的確定方法。

估價風險客觀存在，估價機構和估價師應當正視估價風險。對估價風險的防范應當在進行合理分析的基礎上進行，增強估價機構的社會公信力。