扈守艷
（深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司，杭州)
工業(yè)用地評估是指對地類用途為工業(yè)的宗地進行評估。由于工業(yè)用地在市場上的流通量較少，并且個案差異大，同時，由于工業(yè)用地宗地面積大、收益小距離市區(qū)較遠等特殊性，在實踐中，采用市場比較法評估過程中，與其它用途宗地采用市場比較法相比，需要注意較多的技術(shù)問題，本文主要探討運用市場比較法進行工業(yè)用地評估時需要注意的一些技術(shù)問題。
一、工業(yè)用地特點及影響因素
工業(yè)用地包括工業(yè)、工業(yè)倉儲、交通、電訊（移動）基站、供水、供電、供氣等類用地。
（一）工業(yè)用地價格的特點：
1、工業(yè)用地價格一般與地區(qū)的經(jīng)濟因素相關(guān)性較強。
2、工業(yè)用地受非市場化因素的影響較多。政府在出讓工業(yè)用地往往會考慮引入企業(yè)形成工業(yè)功能區(qū)的集聚效應(yīng)、企業(yè)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的貢獻、企業(yè)的品牌聲譽等，從而在出讓條件上利用優(yōu)惠政策及限制政策進行定向出讓，這些政策因素對地價有較大影響，從而造成工業(yè)地價在各地區(qū)大多呈現(xiàn)價格普遍較低的情況。
（二）工業(yè)用地價格的影響因素：
對工業(yè)用地價格造成影響的因素眾多，一般隨時間和地域不同其產(chǎn)生的作用也不同。大致可對這些因素分為三類：
1、一般因素：
一般因素是指對某地區(qū)工業(yè)用地價格總體水平的變動具有共性影響的因素，能夠決定地價高低的水平。
（1）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的水平。經(jīng)濟發(fā)展水平一般應(yīng)與工業(yè)用地價格成正比例關(guān)系。
（2）城市規(guī)劃。城市用地規(guī)劃及城市性質(zhì)規(guī)劃都會影響到供地規(guī)模、用地結(jié)構(gòu)及土地使用強度等等。這些將關(guān)系到一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施變化和公共設(shè)施變化，都將對地價產(chǎn)生影響。
（3）城市的土地制度。一個城市工業(yè)用地的供應(yīng)制度及使用計劃等會限制土地市場的供地形態(tài)、利用方式，這些都會影響到工業(yè)用地價格。
（4）城市區(qū)位。城市區(qū)位好，那么資金流、物資流、人流、信息流等匯集程度就好，工業(yè)用地的需求和工業(yè)產(chǎn)出就相對較高，因而地價也會較高。
2、區(qū)域因素：
對工業(yè)用地影響較大的區(qū)域因素一般有以下幾個：
（1）片區(qū)發(fā)展前景；
（2）產(chǎn)業(yè)集聚程度；
（3）周圍土地利用狀況；
（4）能源、原材料保障度。
3、個別因素：
影響工業(yè)地價的個別因素主要有：宗地形狀、宗地內(nèi)土地開發(fā)程度、臨路狀況、容積率、宗地面積、工程地質(zhì)條件、土地剩余使用年限、規(guī)劃限制條件等。
二、工業(yè)用地評估中市場比較法技術(shù)處理
市場比較法是指根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的土地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該地塊的交易情況、交易期日、影響因素等進行修正，求取待估宗地在評估基準(zhǔn)日地價的方法。
（一）案例獲取。運用市場比較法進行工業(yè)用地的評估，首先要獲取可比案例。一般來說，工業(yè)用地成交案例有以下三個來源：
其一，政府部門在一級土地市場上通過招、拍、掛等形式進行出讓，這樣的案例可通過國土資源局的網(wǎng)站公布的信息來收集；
其二，占地企業(yè)在地產(chǎn)交易網(wǎng)站或中介公司對外轉(zhuǎn)讓?？梢酝ㄟ^中介公司信息平臺或一些報紙等媒體來收集；
其三，法院進行的企業(yè)破產(chǎn)拍賣?？稍诟髋馁u公司網(wǎng)站發(fā)布的信息或法院發(fā)布的信息處進行收集，也可以直接參加各拍賣公司的拍賣會來獲取信息。
在收集和占有大量成交案例信息后，下一步就是對案例可比性進行分析。
一是一級市場上獲取信息適用性分析。一些地方政府為了能夠招商引資，有時在一級土地市場上不惜采用壓低出讓價格的手段。隨著《全國工業(yè)土地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)》實行后，工業(yè)用地的出讓價格有了一定程度的增幅，但是各地的出讓地價還會隨著工業(yè)功能區(qū)的規(guī)劃制定一些相關(guān)的地方政策例如投資強度、投資規(guī)模等方面來實際上減少用地企業(yè)的先期投入，吸引用地企業(yè)的進駐，例如杭州余杭經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓一級市場上20-30萬元/畝，但市場上可以達到50-70萬元/畝。因此一級市場上有些出讓信息偏離市場行情，在選取可比案例時要予以剔除，要盡量選取一級市場上不設(shè)定條件的公開拍賣的案例作為可比案例。
二是中介公司提供的工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓信息的適用性分析?，F(xiàn)在一些土地出讓者自己或通過中介公司在報紙、網(wǎng)站上進行售地，為了避免同行競爭及運用一些營銷策略或受其他因素影響，往往對土地特征描述較為粗略。如果運用此類案例要對地塊的相關(guān)情況和轉(zhuǎn)讓條件等進行詳細的了解，對搜集的案例資料進行整理，分析判斷其可比性如何。
（二）考慮相關(guān)因素對案例的影響。
有些因素對工業(yè)用地價格的影響比較大，一般來說，以下幾個因素影響較大：
一是時間因素。根據(jù)土地估價理論與方法，土地估價過程中對可比實例案例的選取一般要選取交易時間在兩年以內(nèi)的案例，在土地交易市場比較平穩(wěn)的狀態(tài)下可以延長至3年。
二是區(qū)域因素。例如企業(yè)所在地的產(chǎn)業(yè)聚集度、交通便捷性、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、工業(yè)園區(qū)規(guī)模等因素都應(yīng)歸類到區(qū)域因素中。在選取可比案例時可以在同一供需范圍內(nèi)相鄰的區(qū)域、類似的區(qū)域中對這些因素進行適當(dāng)?shù)男拚?/span>
三是容積率因素。一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但隨著建筑容量的增大，地價隨容積率的變化呈現(xiàn)先遞增后遞減的趨勢，但是容積率對地價的影響程度依土地用途的不同而不同。工業(yè)用地一般受容積率的影響不大，而且根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于保進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[2008]3號）“對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。
四是土地開發(fā)程度對地價的影響。無論是政府出讓地塊還是中介公司推出的地塊，也無論是一級市場還是二級市場，各宗地現(xiàn)狀不可能整齊劃一。有生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，也說是說土地出讓價格的內(nèi)涵是不會一樣的。因此在選取可比案例時要考慮到運用適當(dāng)?shù)男拚齺斫y(tǒng)一土地價格內(nèi)涵。
（三）運用市場比較法編制指數(shù)進行影響因素修正
運用市場比較法進行評估時，對估價對象與可比實例進行比較時要進行比較因素的修正，一般可分為：
1、交易情況修正：按估價對象與可比實例是否為正常交易來確定是否要進行此項修正；
2、交易期日修正：把可比實例在其成交日期的價格修正為在估價期日的價格；
3、土地使用年期修正：運用土地使用年期修正系數(shù)K=1-（1+r）m/1-(1+r)n
其中：K----土地使用年期修正系數(shù)
r-----土地還原率
m----可比實例宗地土地使用年期
n----待估宗地土地使用年期
4、區(qū)域及個別因素修正。
在編制比較因素條件指數(shù)表時，能量化的一定要具體量化指標(biāo)。
