房地產(chǎn)司法委托評(píng)估技術(shù)問題淺析
廣東省深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 宮方強(qiáng)
摘 要： 隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益活躍和法律法規(guī)的健全完善，法制規(guī)則向各個(gè)領(lǐng)域的延伸和滲透，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的不斷增加。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是公民財(cái)產(chǎn)和社會(huì)財(cái)富的重要載體，因此需要進(jìn)行司法委托房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多。不同于一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法委托評(píng)估因其委托方和估價(jià)目的的獨(dú)特性而具有自己的技術(shù)問題及其技術(shù)實(shí)踐解決思路。本文對(duì)估價(jià)實(shí)踐中出現(xiàn)的房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中的技術(shù)問題及其技術(shù)處理思路進(jìn)行了總結(jié)、探討和分析，以期完善房地產(chǎn)司法委托評(píng)估技術(shù)，更好的承擔(dān)人民法院司法技術(shù)輔助工作。
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)司法委托評(píng)估 技術(shù)問題 淺析
隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的日益活躍和法律法規(guī)的健全完善，法制規(guī)則向各個(gè)領(lǐng)域的延伸和滲透，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的不斷增加。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是公民財(cái)產(chǎn)和社會(huì)財(cái)富的重要載體，因此需要進(jìn)行司法委托房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多。不同于一般的房地產(chǎn)估價(jià)，房地產(chǎn)司法委托評(píng)估因其委托方和估價(jià)目的的獨(dú)特性而具有自己的技術(shù)問題及其技術(shù)實(shí)踐解決思路。
一、 房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中估價(jià)目的確定問題
現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)拍賣、變賣、抵債、征收、征用、損害賠償?shù)然顒?dòng)中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格、補(bǔ)償金額、賠償金額或者為它們提供參考依據(jù)的估價(jià)報(bào)告，雖然同為房地產(chǎn)司法委托評(píng)估，但是具體估價(jià)目的又有所不同，應(yīng)有所鑒別和區(qū)分，并以此確定評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵及其評(píng)估技術(shù)路線。
例如，估價(jià)師若不注意，有時(shí)會(huì)將房地產(chǎn)拍賣評(píng)估與糾紛評(píng)估相混淆，導(dǎo)致確定評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵以及估價(jià)技術(shù)路線時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò)。在評(píng)估諸如規(guī)劃條件變更條件下的“爛尾工程”等房地產(chǎn)時(shí)，其最高最佳利用為按新規(guī)劃條件拆除重建，此時(shí)若是建筑工程款債權(quán)糾紛估價(jià)目的，則適用成本法評(píng)估建筑物工程成本價(jià)格，若是拍賣處置目的的房地產(chǎn)估價(jià)，則適用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估新規(guī)劃條件下的房地產(chǎn)市場價(jià)值，建筑物不但形成不了價(jià)值，反而對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值形成負(fù)面影響。
再如，對(duì)于賠償承租人裝修價(jià)值的評(píng)估，首先需要了解房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況，以及估價(jià)時(shí)點(diǎn)前幾年房屋裝修的次數(shù)及標(biāo)準(zhǔn)，界定出承租人的裝修時(shí)間和裝修范圍，然后，依據(jù)重置成本結(jié)合成新率，即可得到結(jié)果。但是，若無法界定現(xiàn)承租人裝修部分，估價(jià)師只能對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的全部裝修進(jìn)行評(píng)估，分別給出重置價(jià)、成新度、現(xiàn)值，并在報(bào)告中聲明，只評(píng)估裝修市值，不議權(quán)益歸屬，提供證據(jù)保全，為以后裁決提供參考依據(jù)。同一個(gè)物業(yè)，若評(píng)估目的為拍賣處置提供價(jià)值參考，則直接評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)值，不一定包含全部裝修的價(jià)值，只是在評(píng)估過程中，據(jù)裝修風(fēng)格市場接受程度適當(dāng)考慮包含了部分裝修價(jià)值。
因此，估價(jià)師接受法院委托時(shí)，一定要仔細(xì)鑒別估價(jià)目的，以及估價(jià)報(bào)告的具體作用，然后才能確定本次評(píng)估的價(jià)格內(nèi)涵以及估價(jià)技術(shù)路線，否則就會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。
二、 房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中房地產(chǎn)價(jià)值定義問題
房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中，具體評(píng)估目的有所不同，其價(jià)值定義應(yīng)也相應(yīng)有所區(qū)別。但是對(duì)于具體物業(yè)的房地產(chǎn)司法委托評(píng)估前提是房地產(chǎn)權(quán)益正常流轉(zhuǎn)，所以不論是何種價(jià)值定義，其基礎(chǔ)內(nèi)涵都應(yīng)是公開市場價(jià)值。
在估價(jià)實(shí)務(wù)中，如同房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不同于市場成交價(jià)格的情況相類似，估價(jià)師應(yīng)注意司法工作與評(píng)估工作的區(qū)分，以及司法裁定數(shù)額與房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的不同，作為專業(yè)執(zhí)業(yè)人員，只應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值做出判定，并對(duì)估價(jià)結(jié)果負(fù)責(zé)。例如，拍賣處置價(jià)值參考目的的房地產(chǎn)估價(jià)，估價(jià)師應(yīng)評(píng)估的是其市場價(jià)值，不需要對(duì)拍賣底價(jià)進(jìn)行評(píng)估，房地產(chǎn)拍賣底價(jià)是由拍賣委托人或拍賣人確定，不屬于房地產(chǎn)評(píng)估工作范疇。若估價(jià)對(duì)象為不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)，在實(shí)際拍賣中，也是對(duì)其完全產(chǎn)權(quán)條件下的市場價(jià)值進(jìn)行拍賣，成功后由買受人自行辦理變更完善相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，這也符合房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)中對(duì)房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)師評(píng)估的也應(yīng)是其完全產(chǎn)權(quán)條件下的市場價(jià)值，但是須在估價(jià)報(bào)告中對(duì)變更為完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的可能性及其所需的費(fèi)用如預(yù)計(jì)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)等進(jìn)行充分說明和披露。拍賣后，實(shí)際地價(jià)數(shù)據(jù)以國土部門的核算為準(zhǔn)，而在物業(yè)拍賣時(shí)按市場價(jià)格拍賣，扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)。
同樣的道理，估價(jià)對(duì)象拖欠的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用也不屬于評(píng)估工作范疇，但須在報(bào)告中進(jìn)行充分披露和說明。
三、 估價(jià)基準(zhǔn)日問題
房地產(chǎn)評(píng)估是以某一時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估基準(zhǔn)日，估算確定的是有關(guān)房地產(chǎn)在該時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。通常，執(zhí)行庭的案件，一般是以《委托司法鑒定函》的日期為準(zhǔn)；民庭的案件要直接與經(jīng)辦法官確認(rèn)；對(duì)于司法訴訟案件涉及的損害、損失或侵權(quán)行為、經(jīng)濟(jì)行為通常發(fā)生在過去，而判決、執(zhí)行又發(fā)生在現(xiàn)在或?qū)恚虼?，房地產(chǎn)司法委托評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日將根據(jù)案件或執(zhí)行的不同要求將過去、現(xiàn)時(shí)或?qū)淼哪骋粫r(shí)點(diǎn)作為評(píng)估基準(zhǔn)日。估價(jià)師要及時(shí)與法官進(jìn)行溝通，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上開展估價(jià)工作。
四、 房地產(chǎn)權(quán)屬資料搜集問題
房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中，估價(jià)師經(jīng)常會(huì)遇到權(quán)屬資料難以收集的問題。對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行查檔。對(duì)于權(quán)屬清晰的房地產(chǎn)，一般找法官提供房地產(chǎn)證復(fù)印件或去房產(chǎn)國土部門查詢即可；對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，特別對(duì)于在國土部門未備案，無從查證的權(quán)屬資料，應(yīng)跟法官溝通，采取爭議雙方均認(rèn)可的數(shù)據(jù)，并由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，不能擅自做出假設(shè)。另外，對(duì)于各種渠道搜集到的資料，要做好底稿的存檔工作，以備查閱。
五、 現(xiàn)場查勘問題
房地產(chǎn)司法委托評(píng)估，表面上委托事項(xiàng)明確，但實(shí)務(wù)中具體到實(shí)物狀況、權(quán)益狀況等細(xì)節(jié)，由于當(dāng)事人一方或雙方的不合作，要真正明確評(píng)估的各個(gè)事項(xiàng)，極其需要估價(jià)師嚴(yán)格遵循估價(jià)作業(yè)程序，并進(jìn)行認(rèn)真仔細(xì)的現(xiàn)場查勘和積極溝通。因此估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場查勘，是房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中極其重要的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。
但是，房地產(chǎn)司法委托評(píng)估現(xiàn)場查勘中當(dāng)事人不配合或不認(rèn)可查勘情況是房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中遇到的較普遍的問題。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場?，F(xiàn)場查勘過程中，估價(jià)師應(yīng)公開各種權(quán)屬資料，并要法官和雙方當(dāng)事人確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并做好查勘記錄，查勘記錄中，需明確所需評(píng)估房地產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀：如毛坯房、是否含室內(nèi)固定裝修的現(xiàn)值、是否包含室內(nèi)物品（家私電器）等；查勘的時(shí)間、地點(diǎn)、查勘人、在場人、查勘的經(jīng)過、結(jié)果等，對(duì)于室內(nèi)存有家私、電器需要連同一起評(píng)估的，則需由查勘人、雙方當(dāng)事人、在場人在物品清單上簽名。
另外，在現(xiàn)場勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如到達(dá)現(xiàn)場時(shí)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；最好有兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查。如果在現(xiàn)場查看過程中，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制，估價(jià)師難以全面掌握估價(jià)對(duì)象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成鑒定工作并出具報(bào)告的情況下，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件。
六、 估價(jià)結(jié)果解釋溝通問題
房地產(chǎn)司法委托評(píng)估一般都價(jià)值量大，面臨問題錯(cuò)綜復(fù)雜，極容易形成誤認(rèn)與誤會(huì)。為了消化估價(jià)實(shí)務(wù)中存在的問題，使用各方得到有效的磨合，也為價(jià)值確認(rèn)的趨同性提供渠道與可能，在估價(jià)師評(píng)定估算，內(nèi)部復(fù)核，形成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告初稿后，可將初稿呈司法鑒定處進(jìn)行審閱，并向相關(guān)法官征詢。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)綜合相關(guān)意見后，估價(jià)師獨(dú)立客觀進(jìn)行專業(yè)性分析與判斷，最后出具正式估價(jià)報(bào)告。
總之，房地產(chǎn)司法委托評(píng)估中房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是法院判決的法定證據(jù)，估價(jià)過程中所采用的各種估價(jià)依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分，其準(zhǔn)確性非常重要。而同時(shí)其法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，各種資料又往往殘缺不齊，遇到的技術(shù)問題也相對(duì)較多，稍不注意就會(huì)陷入誤區(qū)，所以，評(píng)估時(shí)應(yīng)該仔細(xì)鑒別思考，嚴(yán)格遵循估價(jià)作業(yè)程序，妥善處理好各種估價(jià)技術(shù)問題。
參考文獻(xiàn)：
[1] 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫 2008年4月第三版
