淺談司法鑒定評(píng)估
廣東省深圳市同致誠(chéng)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司 林艷艷
摘要：在當(dāng)今社會(huì)中，司法活動(dòng)涉及到越來越多的評(píng)估技術(shù)性問題，房地產(chǎn)估價(jià)作為司法鑒定制度的重要組成部分，對(duì)案件的順利審結(jié)有著重要作用。在日常房地產(chǎn)估價(jià)中，應(yīng)將司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他房地產(chǎn)評(píng)估，充分認(rèn)識(shí)司法鑒定評(píng)估的內(nèi)涵和定義，嚴(yán)格按照司法鑒定評(píng)估的估價(jià)程序執(zhí)行每一步作業(yè)步驟，則能規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)行為,促進(jìn)司法公正和效率,保障民事訴訟活動(dòng)的順利進(jìn)行。
關(guān)鍵詞：司法鑒定評(píng)估 房地產(chǎn) 估價(jià)
正文
1、司法鑒定評(píng)估的作用
司法鑒定的定義，有關(guān)司法解釋和學(xué)術(shù)觀點(diǎn)多認(rèn)為：是指人民法院在訴訟過程中，為查明案件事實(shí)，依據(jù)訴訟當(dāng)事人及其他訴訟參與人的申請(qǐng)或職權(quán)，通過司法鑒定機(jī)構(gòu)，指派或委托具有專門知識(shí)的鑒定單位或鑒定人，對(duì)專門性問題或有關(guān)事物進(jìn)行檢驗(yàn)、鑒別和評(píng)定的訴訟活動(dòng)。司法鑒定的范圍很廣，在這里將范圍收窄，主要指司法鑒定評(píng)估。
我國(guó)的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)開展得時(shí)間并不長(zhǎng)，只有短短幾年的時(shí)間，但這幾年卻發(fā)展得很快，已逐漸成為很多估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心業(yè)務(wù)之一。隨著法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，司法鑒定評(píng)估逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)重要的技術(shù)工作。
社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大量增加，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的民事糾紛也隨之增加。例如，在人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)或者將被查封的房地產(chǎn)抵債中，被執(zhí)行人通常對(duì)拍賣、變賣、抵債的價(jià)格有異議，特別是對(duì)為人民法院確定拍賣保留價(jià)、變賣價(jià)格、抵債價(jià)格提供參考依據(jù)的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果有異議，從而要求對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核或鑒定。這些均需要權(quán)威、公正的房地產(chǎn)估價(jià)，為爭(zhēng)議各方當(dāng)事人和解或者有關(guān)單位調(diào)解、仲裁機(jī)構(gòu)仲裁、行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案、人民法院判決，以及司法機(jī)關(guān)和公民、組織進(jìn)行訴訟等提供相關(guān)參考依據(jù)。由此可見，法院在審理民事經(jīng)濟(jì)案件中，司法活動(dòng)涉及到越來越多的評(píng)估技術(shù)性問題，房地產(chǎn)估價(jià)作為司法鑒定制度的重要組成部分，對(duì)案件的順利審結(jié)有著重要作用。
2、司法鑒定評(píng)估內(nèi)涵
2.1、司法鑒定評(píng)估與房地產(chǎn)估價(jià)的不同
區(qū)別于房地產(chǎn)估價(jià)的定義，司法鑒定評(píng)估應(yīng)結(jié)合其自身特點(diǎn)，具備其自身獨(dú)特的內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)的完整定義是這樣的：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。
在司法鑒定的領(lǐng)域，估價(jià)目的應(yīng)是委托估價(jià)的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，特別是對(duì)于人民法院委托的拍賣估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)價(jià)值而不是保留價(jià)，在《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定；未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%”。這一點(diǎn)應(yīng)該引起估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的關(guān)注，以免造成評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格的偏離，以至于給司法處置上造成失誤。
房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，也是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，在司法鑒定評(píng)估中，評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，這與房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則完全吻合，體現(xiàn)公正原則。
這里還有一點(diǎn)區(qū)別于房地產(chǎn)估價(jià)的日常估價(jià)活動(dòng)，就是“房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循普通房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證?！奔捶康禺a(chǎn)估價(jià)師除按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范完成估價(jià)作業(yè)外，在需要的情況下承擔(dān)出庭的責(zé)任，就估價(jià)的相關(guān)程序、技術(shù)路線、規(guī)范、結(jié)論等向法官、雙方當(dāng)事人等作出答疑，并接受他們的質(zhì)證。這要求房地產(chǎn)估價(jià)師在作業(yè)過程中更加嚴(yán)于要求自我，謹(jǐn)慎對(duì)待，不能出現(xiàn)任何差錯(cuò)。
對(duì)于司法鑒定評(píng)估的概念，一般認(rèn)為是指司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織的委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。（在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，司法鑒定機(jī)構(gòu)特指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，司法鑒定人特指房地產(chǎn)估價(jià)師）。
有一點(diǎn)需要注意的是：在司法鑒定活動(dòng)中，并不是所有的估價(jià)機(jī)構(gòu)都能參與，必須具備相應(yīng)資質(zhì)和等級(jí)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，經(jīng)過相應(yīng)準(zhǔn)入機(jī)制進(jìn)入后，通過抽簽輪選的方式進(jìn)行，以保證公平、公正、公開。司法鑒定評(píng)估（為訴訟、仲裁、行政裁決服務(wù)）立足于為解決房地產(chǎn)糾紛服務(wù)，不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)，它對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師有更高的要求，即要求有更高的執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)和更好的職業(yè)道德操守，普通的估價(jià)師和資質(zhì)一般的估價(jià)機(jī)構(gòu)不能勝任這一類的估價(jià)，因?yàn)槠涔帕Σ粔?。因此，有必要?duì)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分等定級(jí)，實(shí)行執(zhí)業(yè)資格的二次準(zhǔn)入，以確定資質(zhì)較好的估價(jià)機(jī)構(gòu)當(dāng)中的資深房地產(chǎn)估價(jià)師從事房產(chǎn)估價(jià)司法鑒定工作。
2.2、司法鑒定評(píng)估的定義
結(jié)合司法活動(dòng)的特點(diǎn)，立足于房地產(chǎn)估價(jià)，可以給司法鑒定評(píng)估作如下定義：具備房產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)和公民、法人或其他組織的委托，指派具有司法鑒定資格的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)委托估價(jià)的房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循普通房地產(chǎn)估價(jià)的有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。
鑒于司法鑒定評(píng)估是一個(gè)復(fù)雜的過程，因此在司法鑒定過程中與司法人員的溝通過程非常重要，從接受委托的那一刻開始，就應(yīng)該及時(shí)和司法人員溝通。司法鑒定評(píng)估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對(duì)象兩個(gè)方面，包括了解整個(gè)經(jīng)濟(jì)糾紛案情，告知評(píng)估相關(guān)事項(xiàng)，提供的權(quán)屬資料是否到位，待評(píng)估的房地產(chǎn)是否存在瑕疵，現(xiàn)場(chǎng)查勘的時(shí)間，是否與法官同往等等；評(píng)估完成后就結(jié)論進(jìn)行溝通，就評(píng)估結(jié)論進(jìn)行答疑，遞交評(píng)估報(bào)告，收費(fèi)等。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制，良好的溝通有助于評(píng)估項(xiàng)目地順利完成，便于司法人員開展工作，掌握進(jìn)度，也有利于估價(jià)人員按時(shí)按質(zhì)完成司法鑒定評(píng)估。
3、司法鑒定評(píng)估的估價(jià)程序
這里只講幾個(gè)重要環(huán)節(jié)，如下：
3.1現(xiàn)場(chǎng)查勘
估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)查勘過程中，估價(jià)師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師應(yīng)親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的狀況，包括感受估價(jià)對(duì)象的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施的優(yōu)劣，對(duì)此前獲得的估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、土地形狀、建筑結(jié)構(gòu)、用途等情況進(jìn)行核對(duì)，觀察估價(jià)對(duì)象的外觀、內(nèi)部狀況（例如設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維修養(yǎng)護(hù)等），拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀或臨路狀況的影像資料，調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象歷史使用狀況（例如是否存放過污染物）、周邊乃至當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)行情，并搜集補(bǔ)充估價(jià)所必要的其他資料等。估價(jià)師必須填寫現(xiàn)場(chǎng)查勘登記表，注明查勘日期和查勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。
3.2權(quán)屬等基礎(chǔ)資料校對(duì)
司法鑒定評(píng)估因其復(fù)雜性，很多時(shí)候并不能取得其完整的權(quán)屬資料，很多時(shí)候只能取得一些涉及估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行校對(duì)。特別對(duì)于一些存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師更應(yīng)當(dāng)及時(shí)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出無理假設(shè)和限制條件。
3.3分析估價(jià)對(duì)象價(jià)值
通過實(shí)地查看等調(diào)查了解了估價(jià)對(duì)象狀況及當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)的市場(chǎng)狀況之后，應(yīng)有針對(duì)性地描述和分析影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值高低的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素和有利因素，包括描述和分析估價(jià)對(duì)象的歷史背景、周圍環(huán)境和景觀以及類似房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在的供應(yīng)量、需求量、市場(chǎng)價(jià)格及其未來總體趨勢(shì)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。此外，估價(jià)師應(yīng)慎重對(duì)待估價(jià)對(duì)象本身所存在的瑕疵，包括權(quán)屬瑕疵，及估價(jià)對(duì)象本身的狀況瑕疵，并在評(píng)估報(bào)告中如實(shí)披露。
3.4測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值
采用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果通常是不同的。應(yīng)在對(duì)不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行比較、檢查、確認(rèn)、分析的基礎(chǔ)上判斷估價(jià)對(duì)象價(jià)值，確定最終的估價(jià)結(jié)果。在司法鑒定評(píng)估中，圍繞其價(jià)值定義，應(yīng)優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)的設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。同時(shí)，對(duì)于估價(jià)計(jì)算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有依有據(jù)，確保估價(jià)計(jì)算過程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。
3.5撰寫估價(jià)報(bào)告
在判斷了估價(jià)對(duì)象價(jià)值、確定了估價(jià)結(jié)果之后，應(yīng)當(dāng)撰寫估價(jià)報(bào)告。有一點(diǎn)必須著重提示的，在運(yùn)用估價(jià)的假設(shè)和限制條件時(shí)，必須慎重。估價(jià)的假設(shè)和限制條件是有針對(duì)性并盡量簡(jiǎn)潔地說明估價(jià)所必要、但不能肯定、而又必須予以明確的前提條件。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件。對(duì)于確定性因素，一般不得進(jìn)行假設(shè)；對(duì)于不確定性因素，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，予以必要的專業(yè)關(guān)注，針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，合理且有依據(jù)地作出假定。對(duì)于司法鑒定評(píng)估，原則上估價(jià)報(bào)告中涉及的假設(shè)和限制條件若對(duì)法院審判和執(zhí)行有影響的，應(yīng)事先和法院相關(guān)人員溝通協(xié)商，避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)，更防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。
4、結(jié)論
最高人民法院相繼頒布了《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，對(duì)人民法院在審理及執(zhí)行案件中涉及到的有關(guān)專業(yè)技術(shù)鑒定、包括價(jià)值評(píng)估工作作出了具體的要求。這為各位估價(jià)師提供了指引，只要估價(jià)師嚴(yán)格按照估價(jià)程序，規(guī)范執(zhí)行每一步作業(yè)步驟，做到有依有據(jù)，既能增強(qiáng)估價(jià)師的社會(huì)影響力，規(guī)避司法鑒定評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，也能為案件的順利審結(jié)出一份力，促進(jìn)司法公正和效率,保障民事訴訟活動(dòng)的順利進(jìn)行，達(dá)到雙贏的局面。
【參考文獻(xiàn)】：
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