房地產(chǎn)糾紛估價中的侵權(quán)損害估價淺論
深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司 宮方強 李四美
摘要 近年來，隨著相關(guān)物權(quán)法律法規(guī)的不斷健全和完善，以及民眾對物權(quán)保護的意識越來越強，不動產(chǎn)侵權(quán)損害產(chǎn)生的糾紛也越來越多，對房地產(chǎn)糾紛估價中的侵權(quán)損害估價也提出了更高的要求，本文就房地產(chǎn)糾紛估價中的侵權(quán)損害估價的經(jīng)濟學(xué)實質(zhì)、法律依據(jù)及估價技術(shù)思路進行分析探討，以期拋磚引玉，理清其實質(zhì)，共同構(gòu)建完善的不動產(chǎn)侵權(quán)損害估價體系。
關(guān)鍵詞 侵權(quán)損害 侵權(quán)損害估價 外部性
物權(quán)是日常生活中一種十分常見而又異常重要的財產(chǎn)權(quán)，是對物的權(quán)利的簡稱。近年來，民眾對物權(quán)保護的意識越來越強，由于不動產(chǎn)侵權(quán)損害產(chǎn)生的糾紛也越來越多，對房地產(chǎn)糾紛估價中的侵權(quán)損害估價也提出了更高的要求。
1、 房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價含義及其經(jīng)濟學(xué)實質(zhì)
房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)，包括：房地產(chǎn)的各種權(quán)利，如所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等。在《中華人民共和國物權(quán)法》中，相鄰關(guān)系是對所有權(quán)的一種限制，體現(xiàn)了房地產(chǎn)特性中的相互影響性。
本文中，房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價是指對由于環(huán)境污染、規(guī)劃條件改變、相鄰關(guān)系改變等各種外界因素導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)益受到侵害而涉及的對房地產(chǎn)價值損失的評估。
進一步而言，房地產(chǎn)利用存在經(jīng)濟學(xué)里所講的“外部性”。外部性最早是由英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學(xué)原理》一書中提出的。所謂外部性，也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有害的外部性也成為負(fù)的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本，如周邊噪音的影響、周邊建筑對光照的不利影響等。
在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的估價方法基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)?，F(xiàn)在，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，更加重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。就房地產(chǎn)估價而言，經(jīng)濟外部性主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用，進而影響房地產(chǎn)估價。
而且隨著物權(quán)制度的逐步發(fā)展和完善，物權(quán)體系內(nèi)涵不斷豐富，相關(guān)法律制度的不斷完善，以及消費者維權(quán)意識的不斷增強，某種程度上使侵權(quán)損害這種“負(fù)外部效用”內(nèi)生化，其影響能在市場價值上體現(xiàn)出來，進而使運用估價技術(shù)評估測算成為了可能。因此，從經(jīng)濟學(xué)角度而言，房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價是對房地產(chǎn)密切相關(guān)的“負(fù)外部效用”的一種估量。
2、 房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價法律依據(jù)
我國憲法第26條規(guī)定：“國家保護和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害”。憲法的這條規(guī)定實際上是賦予了公民享有舒適環(huán)境的權(quán)益，任何影響他人生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的行為都構(gòu)成侵權(quán)，都應(yīng)當(dāng)被禁止。但憲法對哪些行為、現(xiàn)象屬于侵權(quán)并未作出規(guī)定。
民法通則第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除防礙，賠償損失”。民法通則的這條規(guī)定是規(guī)范相鄰關(guān)系的。
《中華人民共和國物權(quán)法》第七章內(nèi)容對物權(quán)中的相鄰關(guān)系行為作了較為明確的規(guī)定，第九十二條規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給與補償”。從而使物權(quán)中相鄰關(guān)系的正確處理和保護，以及產(chǎn)生侵權(quán)損失的物權(quán)價值侵害的估價提供了法理依據(jù)。
3、 房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價技術(shù)思路
房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的侵權(quán)損害評估方法適宜的有三種：一是成本法，二是市場法，三是收益法。所謂成本法就是恢復(fù)到損害前物業(yè)狀態(tài)所花費用的總和，用于可恢復(fù)的侵權(quán)損害（恢復(fù)費用小于物業(yè)價值損失額）估價；市場法，指通過市場比較法分別求取房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生前后房地產(chǎn)價值，以價值差額確定房地產(chǎn)價值減損額度；收益法，是指將未來若干年的影響收益折算到現(xiàn)在的現(xiàn)值之和。
3.1 成本法
成本法用于可恢復(fù)的直接侵權(quán)損害估價。所謂可恢復(fù)的侵權(quán)損害，指恢復(fù)到損害前物業(yè)狀態(tài)所花費用小于侵權(quán)損害物業(yè)價值損失額。如不動產(chǎn)的通行受到的侵權(quán)損害、因用水、排水、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)，造成的損害等。因規(guī)劃條件、周邊環(huán)境的改變造成的侵權(quán)損害則不在此列。此時，估價時，可考慮用最優(yōu)“恢復(fù)”工程，使其恢復(fù)到損害前狀態(tài)下所必要的費用作為損失額。
應(yīng)用成本法時，理論上還要考慮待估對象是否為受到侵權(quán)損害不動產(chǎn)中的一部分，以及所受到侵權(quán)損害的影響是否相同，從而決定“恢復(fù)”工程費用的分?jǐn)?，以此估算侵?quán)損害對待估對象價值的影響。但是，由于侵權(quán)損害對其影響范圍內(nèi)不動產(chǎn)影響程度的非均質(zhì)性和難以量化性，需要收集大量的數(shù)據(jù)進行分析確定，故此限制了成本法在實踐中僅能用于直接侵權(quán)損害的估價，即待估對象為唯一受到侵權(quán)影響或與其它各項房地產(chǎn)價值受到的侵權(quán)影響程度相同。
3.2 市場比較法：一般適用于市場活躍的商品住宅房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價，通過市場比較法分別求取房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生前后房地產(chǎn)價值，以價值差額確定房地產(chǎn)價值減損額度。
例如，因日照時間減少(采光權(quán))導(dǎo)致房地產(chǎn)價值減損的補償，估價時點為現(xiàn)在。
A、選取一套受到遮擋的住宅房屋作為估價對象，先評估估價對象在未受到遮擋情況下的房地產(chǎn)市場價格a，估價時點為未受到遮擋的最近時點；
B、再通過近期的該小區(qū)的房地產(chǎn)實際出售價格，評估出估價對象因受到陽光權(quán)侵害后的房地產(chǎn)市場價格b；
C、將侵權(quán)損害發(fā)生前房地產(chǎn)價值a進行期日修正，修正到與受到侵害后的市場價格相同的估價時點，二者之間的差值c即為房地產(chǎn)價值減損值。
3.3 收益法：一般適用于不可“恢復(fù)”的經(jīng)營性侵權(quán)損害不動產(chǎn)，可以按以下兩種思路計算房地產(chǎn)價值減損額。
例如：由于環(huán)境污染、施工建設(shè)導(dǎo)致周邊經(jīng)營性物業(yè)房地產(chǎn)價值減損的補償。
一是：通過收益法分別求取房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生前后房地產(chǎn)價值，以價值差額確定房地產(chǎn)減損額度，此種估價技術(shù)思路適用于“永久性”的侵權(quán)損害。
A、先通過收益法評估估價對象在未受到侵權(quán)損害時的房地產(chǎn)市場價格a，估價時點為未受到侵權(quán)損害時的最近時點；
B、再通過收益法評估估價對象在受到侵權(quán)損害后的房地產(chǎn)市場價格b，估價時點為現(xiàn)在；
C、將侵權(quán)損害發(fā)生前房地產(chǎn)價值a進行期日修正，修正到與受到侵害后的市場價格相同的估價時點，二者之間的差值c即為房地產(chǎn)價值減損值。
二是：通過收益法直接求取房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生后房地產(chǎn)價值減損額，此種估價技術(shù)思路適用于暫時性的侵權(quán)損害。
A、確定房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生前后每個計算期凈收入減少額；
B、預(yù)計房地產(chǎn)侵權(quán)損害持續(xù)發(fā)生時間；
C、選擇合理的資本化率、收益法公式計算房地產(chǎn)侵權(quán)損害減損額。通過收益法直接求取房地產(chǎn)侵權(quán)損害發(fā)生后房地產(chǎn)價值減損額。
4、 結(jié)語及進一步探討
房地產(chǎn)糾紛估價中侵權(quán)損害估價日益增多，客觀上要求對其進行不斷地深化研究，本文對其經(jīng)濟學(xué)實質(zhì)、法理依據(jù)與估價技術(shù)思路進行了論述，但是在估價技術(shù)上仍有進一步探討之處。
4.1 上述估價技術(shù)思路基礎(chǔ)仍是市場上體現(xiàn)的“投資價值”，而非“使用價值”。
眾所周知，房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，往往具有投資和使用的雙重性，其投資特性是其價值的體現(xiàn)，使用的特性則是其使用價值的體現(xiàn)。房地產(chǎn)商品在正常市場中的價值一方面取決于其效用的高低，另一方面取決于其在市場中的供求關(guān)系，因而房地產(chǎn)商品價格的形成依賴市場供求機制和效用機制雙重作用。一般情況下，市場供求關(guān)系對房地產(chǎn)商品的價格高低起到?jīng)Q定性的作用。因此，從某種意義上說，房地產(chǎn)的市場價值是其投資價值的體現(xiàn)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)的市場價值是基于其使用價值而產(chǎn)生的，因而市場價值部分中包含了使用價值的主要部分，但由于房地產(chǎn)的一些非商品屬性是難以在商品市場中體現(xiàn)出來的，因而房地產(chǎn)的市場價值總是不等同于其使用價值的。
房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價中，無論是成本法、市場法還是收益法，我們往往依據(jù)這種損害影響在市場價值中可以體現(xiàn)為依據(jù)，即僅估量了能在市場上體現(xiàn)的與其密切相關(guān)的“負(fù)外部效用”，對其投資價值在侵權(quán)前后的變化進行估量和評價，卻未對被侵權(quán)房地產(chǎn)的全部使用價值變化部分進行充分估量，導(dǎo)致其“福利”或“效用”的損失未充分顯現(xiàn)。
4.2傳統(tǒng)房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價只重視現(xiàn)實價值損失補償，忽略了潛在權(quán)益價值的補償
由于房地產(chǎn)商品具有使用的長期性，隨著外部條件的變化或調(diào)整，其使用價值和市場價值也會隨之變化。而作為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人，做出購買決策的前提是預(yù)期其相鄰關(guān)系正常、周邊環(huán)境或規(guī)劃條件穩(wěn)定或趨好。
在房地產(chǎn)侵權(quán)損害估價中，我們往往主要依據(jù)被評估的房地產(chǎn)在損害時的房地產(chǎn)市場中可體現(xiàn)的價值與其在損害前的房地產(chǎn)市場中可體現(xiàn)的價值的對比給予評估，卻忽視了其潛在的權(quán)益價值變化部分。隨著環(huán)境污染、規(guī)劃條件改變、相鄰關(guān)系改變等侵權(quán)因素出現(xiàn)，其潛在的權(quán)益價值在損害期間快速衰減，且與時間呈非線性關(guān)系。對于“永久性”侵權(quán)侵害的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人而言，其當(dāng)初做出購買決策的預(yù)期前提發(fā)生了變化，物業(yè)的增值能力受到影響，嚴(yán)重者，甚至?xí)l(fā)生“逆轉(zhuǎn)”。而這種潛在權(quán)益價值的“損失”在缺少大量數(shù)據(jù)研究和分析的前提下，應(yīng)用傳統(tǒng)的估價技術(shù)難以充分估量。
參 考 文 獻
〔1〕中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會編. 房地產(chǎn)估價理論與方法. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007：59-60
（2）中華人民共和國主席令.第六十二號.中華人民共和國物權(quán)法. 2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過
