2016年12月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售3826套，銷售面積41.83萬平方米。按照銷售面積進行計算，成交量基本與11月持平，環(huán)比微漲0.60%，銷售均價為15480元/㎡，環(huán)比下跌2.50%；其中，12月銷售均價高于全市均價的有12個鎮(zhèn)區(qū)，全市低于1萬元/平方米的鎮(zhèn)區(qū)僅有5個。
2016年以來，東莞的商住用地價格急速攀升，高價地頻現(xiàn)，土地價格的上漲已經(jīng)引起房價的上漲；東莞R2線已開通，贛深高鐵線路確定途經(jīng)東莞并在塘廈設(shè)站；3月7日，廣東省發(fā)改委同意東莞市建設(shè)軌道交通1號線一期工程，將極大的改善東莞市的城際交通狀況；5月1日起，中國全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。過去半年，東莞房價地價持續(xù)高漲，加之因各種原因不能在深圳等一線城市置業(yè)的購房者涌向東莞，在一定程度上進一步推動了東莞樓價急升。在10月6日，《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》等一系列樓市調(diào)控政策落地數(shù)月后，限購限貸影響持續(xù)發(fā)酵，市場信心較低，觀望情緒愈加濃厚。
根據(jù)同致誠評估公司對東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場典型樓盤價格的監(jiān)測并運用房地產(chǎn)估價方法進行價格修正得到《東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)》。
東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
自東莞出臺限購限貸新政已有數(shù)月，12月臨近年底，開發(fā)商加快了商品房新品入市節(jié)奏，推出了一波供貨熱潮，同時對購房者的優(yōu)惠促銷力度也進一步加大，以價走量。根據(jù)12月份的數(shù)據(jù)分析，在市場供應持續(xù)走高的背景下，臨深片區(qū)成交量有所回升，但同時由于限購限貸政策的持續(xù)作用，成交均價環(huán)比11月均有10%左右的下跌，從側(cè)面也印證了開發(fā)商以價換量的策略以及房價有所松動的趨勢。從東莞住宅市場整體來看，樓市在年末迎來了新政后的首波降價促銷潮，帶動了成交量的回升，同時降價促銷和年末低價區(qū)成交突出的兩個原因也拉動了全市均價的回調(diào)。在樓市調(diào)控數(shù)月后，隨著投資預期轉(zhuǎn)淡，市場觀望情緒較濃，樓市正逐漸回歸理性。
東莞市各組團住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)分析
東莞市最新城市總體規(guī)劃（2016-2030年）將東莞市各鎮(zhèn)區(qū)劃分為五個組團，分別為中心組團區(qū)（莞城、東城、萬江、南城、松山湖、大嶺山、大朗、茶山、寮步）、西北組團區(qū)（沙田、洪梅、道滘、麻涌、中堂、高埗、石碣、石龍、望牛墩）、西南組團區(qū)（厚街、虎門、長安）、東北組團區(qū)（石排、東坑、常平、企石、橋頭、謝崗、橫瀝）、東南組團區(qū)（黃江、清溪、塘廈、鳳崗、樟木頭）。以下對各個組團區(qū)的住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)進行分析。
中心組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)：
12月份，中心組團區(qū)大嶺山鎮(zhèn)住宅成交套數(shù)位居全市首位，一方面是因為大嶺山屬于松山湖大片區(qū)，但與松山湖房價相比，仍屬于相對的價格洼地；另一方面地鐵1號線的規(guī)劃也對大嶺山沿線區(qū)域住宅市場的升溫有一定助推作用。從中心組團區(qū)整體來看，除萬江以外，其他鎮(zhèn)區(qū)樓市冷淡，成交較少，均價都有一定的下跌，和東莞樓市整體趨勢保持一致。值得注意的是12月松山湖成交量位居全市前列，但成交均價僅在12194元/平方米，猜測原因為大部分成交住宅屬于政府限價房（人才公寓），故均價數(shù)據(jù)參考性差。
西北組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)：
西南組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)：
12月份，西南組團區(qū)的虎門鎮(zhèn)住宅成交量位居全市第三，房產(chǎn)均價有所上漲，長安鎮(zhèn)由于長期成交較少甚至沒有成交，故數(shù)據(jù)參考意義不大，但長安屬于東莞市發(fā)展水平較高，整體實力較強的鎮(zhèn)區(qū)，房價整體處在較高水平。從整體趨勢來看，此組團區(qū)房價將在一定時間內(nèi)保持穩(wěn)定。
東北組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)：
12月份，東北組團區(qū)除常平鎮(zhèn)房產(chǎn)均價環(huán)比有所上漲外，其他鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)均價都有不同程度的下跌；在成交量方面，常平鎮(zhèn)以4.69萬平方米的成交面積位居全市第一，但其他鎮(zhèn)區(qū)成交量都較小，整體受樓市調(diào)控政策的影響明顯，預計在一段時間里將持續(xù)成交冷淡的現(xiàn)狀。
東南組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)：
12月份，隨著調(diào)控政策影響的進一步發(fā)酵，市場存量的走高，投資預期轉(zhuǎn)淡而導致投資需求持續(xù)衰減，加上莞深自住需求受制于高房價，臨深片區(qū)樓市持續(xù)低迷，盡管年末首波降價促銷潮如期而至，但房價仍處高位，成交依然難有起色，樓市正逐漸回歸理性。
近期中央關(guān)于房屋回歸居住功能的基調(diào)確定。而且，近日召開的2016年度東莞市房產(chǎn)管理工作總結(jié)大會明確全市將加大執(zhí)行調(diào)控力度，維護房地產(chǎn)市場良好秩序。整體來講，預計東莞房地產(chǎn)市場將有較長時間的調(diào)整期，過熱區(qū)域房價將適度回調(diào)。但是軌道交通的利好及莞深同城、珠三角一小時生活圈的推進，會成為東莞部分區(qū)域房價的支撐。
