2016年11月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售3696套，銷售面積41.58萬平方米。按照銷售面積和銷售金額進行計算，環(huán)比10月份成交量下跌29.54%，連續(xù)兩月下滑，銷售均價為15877元/㎡，環(huán)比下跌5.90%，其中，11月銷售均價高于全市均價的有12個鎮(zhèn)區(qū)，全市低于1萬元/㎡的鎮(zhèn)區(qū)僅有3個。11月住宅新增供應面積約75.9萬平方米7480套，供求比達1.8：1，創(chuàng)2015年3月以來最大，出現(xiàn)嚴重供求失衡，明顯供過于求。
2016年以來，東莞的商住用地價格急速攀升，高價地頻現(xiàn)，土地價格的上漲已經(jīng)引起房價的上漲；東莞R2線已開通，贛深高鐵線路確定途經(jīng)東莞并在塘廈設站；3月7日，廣東省發(fā)改委同意東莞市建設軌道交通1號線一期工程，將極大的改善東莞市的城際交通狀況；5月1日起，中國全面實施營改增，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。過去半年，東莞房價地價持續(xù)高漲，加之因各種原因不能在深圳等一線城市置業(yè)的購房者涌向東莞，在一定程度上進一步推動了東莞樓價急升。在10月6日，《東莞市人民政府辦公室關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》等一系列樓市調控政策落地兩月后，限購限貸影響持續(xù)發(fā)酵，市場信心較低，觀望情緒愈加濃厚。
根據(jù)同致誠評估公司對東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場典型樓盤價格的監(jiān)測并運用房地產(chǎn)估價方法進行價格修正得到《東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)》。
東莞市住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
自東莞出臺限購限貸新政已兩月有余，11月住宅成交量同比下挫六成，環(huán)比減少近三成，連續(xù)2月下滑，并創(chuàng)2014年9月以來最低，出現(xiàn)量價齊跌的狀況。根據(jù)11月份的數(shù)據(jù)分析，臨深片區(qū)房價目前仍在高位，塘廈、鳳崗、松山湖分別以28462元/㎡、28242元/㎡和25238元/㎡的網(wǎng)簽均價，位列東莞新房價格前三名；從成交量分析，臨深片區(qū)成交市場比重明顯下滑，樓市有所降溫，房價上漲勢頭得到了遏制。同時，11月樓市成交區(qū)域分化嚴重，中低價外圍區(qū)域成交突出，僅麻涌鎮(zhèn)便成交近千套，均價10504元/㎡，成交套數(shù)全市占比達25%。在全國樓市調控的大環(huán)境下，預計東莞此輪樓市調控政策會持續(xù)較長一段時間，尤其是在高層提出加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的樓市調控工作指導意見后，樓市將迎來一段時間的調整期，房價將逐漸回歸理性。
東莞市各組團住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)分析
東莞市最新城市總體規(guī)劃（2016-2030年）將東莞市各鎮(zhèn)區(qū)劃分為五個組團，分別為中心組團區(qū)（莞城、東城、萬江、南城、松山湖、大嶺山、大朗、茶山、寮步）、西北組團區(qū)（沙田、洪梅、道滘、麻涌、中堂、高埗、石碣、石龍、望牛墩）、西南組團區(qū)（厚街、虎門、長安）、東北組團區(qū)（石排、東坑、常平、企石、橋頭、謝崗、橫瀝）、東南組團區(qū)（黃江、清溪、塘廈、鳳崗、樟木頭）。以下對各個組團區(qū)的住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)進行分析。
中心組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
11月份，中心組團區(qū)，大嶺山鎮(zhèn)均價環(huán)比上漲43.73%，成交量也位居全市前三，一方面是因為大嶺山屬于松山湖大片區(qū)，但與松山湖房價相比，仍屬于相對的價格洼地；另一方面地鐵1號線的規(guī)劃也對大嶺山沿線區(qū)域房價起到了一定的推高作用。除大嶺山鎮(zhèn)外，中心組團區(qū)的其他鎮(zhèn)區(qū)則受調控政策影響明顯，成交低迷。
西北組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
在樓市調控政策落地兩月后，西北組團樓市整體表現(xiàn)為價格穩(wěn)定，成交量突出，其中僅麻涌鎮(zhèn)便成交945套，位居全市第一。由于臨深片區(qū)受調控政策影響較大，而西北組團區(qū)房價處于全市外圍洼地區(qū)，再加上一些知名新盤的集中推出，故成交量表現(xiàn)較突出，預計在一段時間內，西北組團區(qū)的樓市將保持價格穩(wěn)定，成交量全市占比較大的狀態(tài)。
西南組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
11月份，西南組團區(qū)的虎門鎮(zhèn)住宅成交量位居全市第四，房產(chǎn)均價有所下跌，從整體趨勢來看，此組團區(qū)房價將在一定時間內保持穩(wěn)定。
東北組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
11月份，東北組團區(qū)除石排鎮(zhèn)房產(chǎn)均價環(huán)比有所下跌外，其他鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)均價都有較大幅度上漲；在成交量方面，常平鎮(zhèn)以411套的成交量位居全市第二，但其他鎮(zhèn)區(qū)成交量都較小，較前幾月成交量均有下滑，受樓市調控政策的影響明顯，預計在一段時間里成交量都將難有起色。
東南組團區(qū)住宅房地產(chǎn)二級市場價格指數(shù)
作為臨深片區(qū)，本輪樓市調控對東南組團區(qū)的效果日漸顯現(xiàn)。11月份，東南組團區(qū)成交量較10月份進一步下滑，房價上漲趨勢得到了遏制，部分樓盤價格有所松動，但整體房價仍在高位，預計在調控政策的持續(xù)作用下，成交量將繼續(xù)低迷，房價將逐漸回歸理性。
近期中央關于房屋回歸居住功能的基調確定，整體來講，預計東莞房地產(chǎn)市場將有較長時間的調整期，過熱區(qū)域房價將適度回調。但是軌道交通的利好及莞深同城、珠三角一小時生活圈的推進，會成為東莞部分區(qū)域房價的支撐。
