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    2005年深圳市住宅銷售均價為7,040.10元/平方米，比2004年增長25.07%，而2005年深圳居民人均可支配收入為21,494.40元，比2004年只增長8.7% ，2005年全年深圳房價收入比為9.52，2005年12月深圳房價收入比為10.61，遠遠超過世界銀行5和聯(lián)合國3的標準，并且計算的數(shù)據(jù)是采用平均值法來計算，如果能夠獲得更詳盡數(shù)據(jù)，采用聯(lián)合國推薦的中位值法來計算，房價收入比會更高。房價增長過快嚴重透支了普通市民的消費能力，存在一定的非理性泡沫，積聚了較高的風(fēng)險，即使從長期來看，房價雖然有上漲空間，但在未來的一兩年內(nèi)，政府調(diào)控政策將持續(xù)深入，政府調(diào)控目標的變化將形成調(diào)控政策的拐點，深圳房價的拐點將可能出現(xiàn)。

    政府房地產(chǎn)調(diào)控沿加強土地資源管理和金融風(fēng)險防范兩條主線。2004 年4 月通過國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于做好省級以下國土資源管理體制改革有關(guān)問題的通知》和2004 年7 月國土資源部出臺的71 號文件《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，政府已基本完成了土地審批權(quán)的上收和土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的嚴格規(guī)范。土地資源管理的目標是遏制耕地消耗過快的趨勢，以確保社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，保障國家的糧食安全。

    2003年的121文件、2005年的提高利率和提高首付比率等，金融風(fēng)險防范主線逐漸凸現(xiàn)。據(jù)央行《2004中國房地產(chǎn)金融報告》，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重占開發(fā)資金來源的55%以上，房價所積聚的風(fēng)險大部分由國內(nèi)商業(yè)銀行承擔(dān)。金融風(fēng)險防范的目標在于保障國家基本金融機制的健康運行，防范金融危機發(fā)生的可能，防止地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致經(jīng)濟長期低迷的情形發(fā)生。

    目前在國內(nèi)其他融資渠道不通暢的情況下，銀行信貸成了房地產(chǎn)行業(yè)最主要的融資渠道，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)近乎形成一榮俱榮，一損俱損的格局，而銀行業(yè)是國家金融體制的基礎(chǔ)，2002年吳敬鏈發(fā)出“由于銀行體系在中國金融體系中的重要地位和它是否穩(wěn)定對于整個國民經(jīng)濟穩(wěn)定的決定性意義，我們把銀行改革視為中國金融改革的重中之重”的呼吁，我們可知銀行業(yè)的地位和銀行改革的重要性。另外我國承諾加入世貿(mào)組織后2006年底后金融業(yè)將全面對外開放，在這之前銀行業(yè)的改革尤其顯得迫在眉睫和格外重要，從2005年6月交行香港上市、2005年6月建行引進美洲銀行作為戰(zhàn)略投資者、2005年10月建行香港上市、到2006年1月工行宣布選定戰(zhàn)略投資者，政府希望通過改善股權(quán)結(jié)構(gòu)，提高國內(nèi)商業(yè)銀行的管理水平、體制創(chuàng)新、綜合競爭力不言而明，銀行業(yè)的改革也進入了攻堅階段。從政府2005年3月出臺的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的“高度重視穩(wěn)定住房價格工作”，我們可以看出政府調(diào)控思路在于穩(wěn)定房價，這表明政府對房價增長過快的擔(dān)憂同時也暗示著政府對房價過度下跌的憂慮，房價增長過快將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，在深層次影響到國家的長治久安；而如果房價過度下跌，銀行的呆壞帳必然大幅增加，這必然影響到銀行業(yè)改革成果，這也不是政府所期望的結(jié)果。由于有日本的房地產(chǎn)歷史經(jīng)驗教訓(xùn)，政府在房地產(chǎn)調(diào)控時顯得格外謹慎小心。我們認為政府在統(tǒng)籌兼顧的考慮下，2006年前房價調(diào)控很大從程度上受讓于銀行金融體制改革，房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標在于金融風(fēng)險的防范和土地資源的有效管理。

表1 國內(nèi)部分商業(yè)銀行引進戰(zhàn)略投資者情況

    預(yù)計2006年國內(nèi)商業(yè)銀行的改革將是承上啟下的一年，改革焦點主要集中在中行工行的上市、政策性銀行改革、商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險管理改造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等。而農(nóng)行改革則要服從于國務(wù)院建設(shè)社會主義新農(nóng)村的發(fā)展戰(zhàn)略，與農(nóng)村金融改革總體規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，改革模式仍在進行論證之中，改革步伐要相對滯后。我國承諾加入世貿(mào)組織后2006年底金融業(yè)全面對外開發(fā)，正式取消外資行在國內(nèi)現(xiàn)存的地域范圍，客戶及經(jīng)營許可證等方面的非審慎性的限制，包括設(shè)立新的分支機構(gòu)的限制，在此之前我國城市主要商業(yè)銀行改革也將基本到位。

表2 大型國有商業(yè)銀行上市情況

數(shù)據(jù)來源：同致公司整理

    我國全面對外開放金融業(yè)后，從短期看，外資銀行從申請到正式運營，需要2 、3 年的時間才能在人民幣業(yè)務(wù)方面對國內(nèi)銀行構(gòu)成競爭。從長期看，中資銀行主導(dǎo)國內(nèi)銀行業(yè)的競爭格局也很難動搖。一是國內(nèi)主要商業(yè)銀行早已在全國建立了廣泛的營業(yè)網(wǎng)點和龐大的客戶關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，外資銀行重建網(wǎng)點的成本巨大。二是包括四大行在內(nèi)的國內(nèi)銀行，引進了大量的國際戰(zhàn)略投資者，借助其經(jīng)營經(jīng)驗和技術(shù)，國內(nèi)銀行能夠縮短與他們的業(yè)務(wù)差距和不斷提高自身的管理水平。三是引進的戰(zhàn)略投資者仍將面臨著同業(yè)競爭的限制。

    從長期來看，經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)型，將整體改善銀行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。我國長期起來依賴于資源的高投入初放式外延形式的經(jīng)濟增長方式，實際上這種增長方式是難于為繼的，并且是以銀行的不良資產(chǎn)為代價的，初放式的增長方式是以資源高投入為主，而且產(chǎn)出效率不高，對環(huán)境也有較大的影響及破壞。根據(jù)《中共中央關(guān)于制定“十一五”規(guī)劃的建議》“發(fā)展必須是科學(xué)發(fā)展，要堅持以人為本，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念、創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量，落實“五個統(tǒng)籌”，把經(jīng)濟社會發(fā)展切實轉(zhuǎn)入全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的軌道”，十一五期間將力圖改變初放式的經(jīng)濟發(fā)展方式，將通過各種措施等來迫使企業(yè)改進技術(shù)，集約經(jīng)營，以提升核心競爭力，進而培育和發(fā)展國內(nèi)的企業(yè)，雖然在短期內(nèi)是有代價的，通過將逼迫低效企業(yè)的死亡或向高效新生，可能部分高能耗、競爭激烈的行業(yè)不良貸款短期內(nèi)有回升的可能，但從長期來看，這對將改善銀行整體的經(jīng)營環(huán)境，有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的長期穩(wěn)定。并且改變經(jīng)濟增長方式，也將適當(dāng)減低目前經(jīng)濟發(fā)展對出口的嚴重依賴，這正好符合目前國內(nèi)銀行經(jīng)營戰(zhàn)略向中間業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，有利于銀行收入的分散化和多元化，降低銀行的整體經(jīng)營風(fēng)險。

   未來籌資多元化的趨勢，使得政府對調(diào)控房價金融風(fēng)險的顧慮將極大降低。根據(jù)《中共中央關(guān)于制定“十一五”規(guī)劃的建議》中的 “積極發(fā)展股票、債券等資本市場，加強基礎(chǔ)性制度建設(shè)，建立多層次市場體系，完善市場功能，提高直接融資比重”，結(jié)合新修訂的《證券法》和《公司法》已給資本市場松綁，短期融資券市場在2005年已悄然啟動，預(yù)計股票市場股改將在2006年內(nèi)基本完成，未來股票、債券直接融資市場將得到長足發(fā)展，長期以來以銀行信貸為主的融資模式將向銀行、股票、債券等多元化融資的方向發(fā)展，直接融資比重的提高和銀行間接融資比重的降低將降低我國金融體系的系統(tǒng)風(fēng)險，整體上改善我國企業(yè)的融資環(huán)境，未來政府調(diào)控房價金融風(fēng)險的顧慮將極大降低，并且多元化融資趨勢將拓寬投資者的投資渠道，有助于分散近幾年聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，未來房地產(chǎn)投資比例將可能減少，將有利于政府調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行。

表3開發(fā)商短期融資券融資逐步興起

數(shù)據(jù)來源：同致公司整理

    我們在觀察政府改革的思路可以看出，政府在某一時間段工作的重心在于某一個極端突出矛盾的解決，在逐漸解決這一矛盾后，逐步轉(zhuǎn)移到其他矛盾的解決上來，從農(nóng)村實行聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制到城市經(jīng)濟體制的改革，從確定市場經(jīng)濟到國有企業(yè)改革，從國有企業(yè)改革的成功到農(nóng)業(yè)稅的免征，可以得出政府改革思路脈搏。我們預(yù)計2006年底銀行業(yè)改革將初步成功，從長期來看，未來經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)型使銀行整體經(jīng)營環(huán)境將有所改善，未來籌資多元化的發(fā)展趨勢，政府調(diào)控房價金融風(fēng)險的顧慮將極大降低，未來政府改革的重心將可能有所變化。

    住宅供給結(jié)構(gòu)不合理是當(dāng)前住宅房地產(chǎn)的一大結(jié)癥。住宅供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在：房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理與房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不合理。由于房地產(chǎn)開發(fā)的不合理，高檔房產(chǎn)開發(fā)比重過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高企，房地產(chǎn)供給脫離居民的實際購買力和需求，不能滿足實際需求，主要表現(xiàn)在我國商品房出現(xiàn)大量空置積壓，另一方面，全國城鎮(zhèn)中不少居民住房相當(dāng)困難，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理使有效供給不足，過高的房價超過居民的購買力，又導(dǎo)致有效需求不足。供給結(jié)構(gòu)不合理形成的原因，關(guān)鍵在于地方政府經(jīng)營城市的城市發(fā)展戰(zhàn)略，將原本具有一定社會公共品屬性的住宅房地產(chǎn)過度市場化了。

    我國房改有三個重要的標志文件，分別是：國發(fā)[1994]43號文件《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》；國發(fā)[1998]23號文件《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》；國發(fā)[2003]18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》”。國務(wù)院的這三個文件中，明確規(guī)定，安居工程用房、經(jīng)濟適用房的價格和用地價格均屬政府控制對象，普通商品房用地價格也屬于政府控制對象。

    與房改對應(yīng)的，是我國土地使用制度的改革，即地改。我國地改有三個歷史性的文件，分別是：1988 年12月通過《土地管理法》的修改議案，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”；1990年國務(wù)院第55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的出臺，規(guī)定“土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動”；2002年國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的發(fā)布，規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。

    但是2002年開始施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年開始嚴格實施的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，均沒有對“普通商品住房”與“高檔商品住房”加以嚴格區(qū)分，在這種情況下，地方政府出于自身利益的考慮和經(jīng)營城市的需要，有意或無意地模糊了“普通商品住房”與“高檔商品住房”的區(qū)別，對“普通商品住房”沒有嚴格執(zhí)行《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》“對普通商品住房建設(shè)，要調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價格，清理并逐步減少建設(shè)和消費的行政事業(yè)性收費項目，多渠道降低建設(shè)成本，努力使住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)”的政策，也實行起了“招拍掛”市場化供地方式。而同時，地方政府處于自身利益的考慮，在住房建設(shè)上，往往是安居工程房、經(jīng)濟適用房供應(yīng)較少，廉租房更是微乎其微，根據(jù)2005年國家統(tǒng)計年鑒，1997年經(jīng)濟適用房新開工面積占住宅總新開工面積的12.27%，2000年達到最高值17.96%，2000年以后逐漸偏離了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》“房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20%以上”的規(guī)定，經(jīng)濟適用房新開工面積占住宅總新開工面積比例呈逐年下降的趨勢，2004年只有7.05%。

   “招拍掛”這種市場化方式其優(yōu)點是顯而易見，但缺點也是存在的，即市場的無形之手往往容易失效。在土地“招拍掛”過程中，在開發(fā)商土地的爭奪時，必然是價高者得，而價高者往往是高中端住宅開發(fā)商，這自然而然就形成了住宅房地產(chǎn)市場“倒三角形”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即高端住宅居多、中端住宅其次、低端住宅居末。然而，在現(xiàn)實中目前我國的階層格局是典型的“正三角形”結(jié)構(gòu)，即富人占極少數(shù)，中產(chǎn)階層較多，窮人最多。住宅用地的供應(yīng)呈“倒三角形”結(jié)構(gòu)由開發(fā)商開發(fā)最終形成的是住宅供應(yīng)的“倒三角形”結(jié)構(gòu)，而我國人民收入的“正三角形”結(jié)構(gòu)決定了住房需求的“正三角形”結(jié)構(gòu)，于是我國房地產(chǎn)市場最大的癥結(jié)——供求的結(jié)構(gòu)性矛盾就形成了。而市場的無形之手往往容易失效時，則需政府的有形之手出擊，通過建立完善的住房保障體系等，把市場導(dǎo)入正常的正常秩序。

    由于資本逐利的特點和房地產(chǎn)住宅市場特有的缺陷,以低收入者為主體的特殊階層難以僅僅只依賴市場機制來解決自身的住房問題。發(fā)達國家如美國、瑞典、英國、日本、新加坡等，均以“公平、公正、安定”作為建立住房保障制度的基本動因，以“滿足城市居民的基本居住需求，保障居民的基本生活需要”作為建立住房保障制度的出發(fā)點，政府均深層次介入居民的住房問題,并作為公共住房供給的主體。目前我國中低收入居民的住房問題正在成為一個日益突出的社會問題,但我國各地方政府目前在思想認識、資金準備等各方面都還顯不足。在國八條“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”政策背景下，2005年前11月構(gòu)成公共住房供給主要部分的經(jīng)濟適用房投資卻在同比下降，并且今年4月建設(shè)部披露，70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度，2005年底，全國累計用于最低收入家庭住房保障的資金只有47．4億元，只有32．9萬戶最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。我們預(yù)計，未來我國住房保障制度的建設(shè)和完善是必然的趨勢，并將是規(guī)范住宅房地產(chǎn)市場的主要手段之一。

                          數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

    溫總理在今年3月十屆全國人民代表大會第四次會議的政府報告的提出的“要著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度”，但是2002年開始施行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年8月31日后嚴格實施的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，均沒有對“普通商品住房”與“高檔商品住房”加以嚴格區(qū)分，故重點發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟適用房，健全廉租房制度和住房租賃制度離不開相應(yīng)的配套土地出讓制度的修改完善。據(jù)國土資源部土地利用管理司副司長束克欣在2005中國房地產(chǎn)ceo高峰論壇上透露新的“土地招標和出讓規(guī)范”已經(jīng)發(fā)到各省市征求意見，國土資源部今年將可能出臺新的招標出讓規(guī)范，并且今年4月建設(shè)部通報70個地級以上城市尚未實施廉租住房制度，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示2006年政策著重于“加強二級市場和租賃市場的建設(shè)；加強住房保障體系建設(shè)”等，種種信號表明，土地出讓制度將有所改變，并且土地出讓制度將是構(gòu)成我國住房保障制度主要組成部分之一，樂觀的可能是，土地政策方面：廉租房不收土地出讓費用，普通商品房和經(jīng)濟適用房將只收取部分土地出讓費用或限價出讓，只有高檔商品房、別墅類、商業(yè)用房等項目采用市場化“招拍掛”土地出讓制度，并且廉租房、普通商品房、經(jīng)濟適用房、高檔商品房的定義和標準也將明確清晰，同時，廉租房、普通商品房、經(jīng)濟適用房土地出讓也將控制在較高的比例，而高檔商品房土地出讓控制在較低比例，別墅則基本停止出讓土地，以此規(guī)范地方政府土地出讓和后續(xù)的開發(fā)商開發(fā)及銷售行。并且其他的住房保障制度如住房保障相關(guān)的法律規(guī)范制度、廉租房制度、保障范圍和標準、住房補貼制度等均逐步完善起來。

    我們認為土地出讓制度是高房價形成的重要原因，在目前的招拍掛土地出讓制度下，已陷入“高房價→高土地出讓價格→高房價”的惡性循環(huán)。一級土地出讓市場是房地產(chǎn)行業(yè)的源頭，新的“土地招標和出讓規(guī)范” 正式發(fā)布后，我們預(yù)計，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生革命性的影響，目前住宅房地產(chǎn)行業(yè)供給結(jié)構(gòu)不合理的結(jié)癥將逐步解決，供給倒“金字塔”與人民收入正“金子塔”不合理現(xiàn)象將逐步扭轉(zhuǎn)為供給正“金字塔”與人民收入正“金子塔”的合理趨勢，標志著政府將調(diào)控的首要目標從金融風(fēng)險的防范和土地資源的有效管理向影響到房價絕對高低核心的人民安居樂業(yè)、住房保障制度的建設(shè)上逐步轉(zhuǎn)移，并且我們預(yù)計新的住房保障相關(guān)配套制度將在未來的幾年內(nèi)逐步完善起來。雖然由于房地產(chǎn)開發(fā)有較長的周期，政策影響的真正效應(yīng)要在一兩年后，但由于人民的購房預(yù)期將產(chǎn)生根本的變化，從茫然或追進一致步入堅決等待觀望，隨著時間的推移，部分開發(fā)商在資金和新的土地招標和新政策的壓力下，主動逐步下調(diào)房價以維持資金鏈的安全，部分房價的下調(diào)加大了消費者的預(yù)期，房價下調(diào)的短期趨勢將不可避免。由于政策實施后，消費者和開發(fā)商博弈需要一定的時間周期，從2005年上海的經(jīng)驗我們知道，這個較量的時間在6個月內(nèi)，所以我們預(yù)期，在新的“土地招標和出讓規(guī)范”正式發(fā)布的6個月內(nèi)，是深圳，乃至全國主要一線城市房價下調(diào)的拐點。

    我們認為政府在統(tǒng)籌兼顧的考慮下，2006年前房地產(chǎn)調(diào)控很大程度上受讓于銀行金融體制改革，房地產(chǎn)調(diào)控的首要目標在于金融風(fēng)險的防范和土地資源的有效管理。但目前土地審批權(quán)的上收和土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的嚴格規(guī)范已基本完成，銀行金融體制的改革已初有成效，經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)型，將有利于銀行資產(chǎn)質(zhì)量的長期穩(wěn)定，并且未來長期以來的銀行信貸為主的融資方式將向多元化的方向轉(zhuǎn)變，政府調(diào)控時金融風(fēng)險的顧慮將大大降低，未來政府改革重心將可能有所改變。我國房地產(chǎn)行業(yè)主要結(jié)癥表現(xiàn)在住房供給結(jié)構(gòu)的不合理，在土地供給制度和資本趨利的共同影響下，中高端住宅供給較多，而普通住宅、公共住房供給較少。在發(fā)達國家，如美、日、英等，政府均深層次介入居民的住房問題,并作為公共住房供給的主體，而我國住房保障制度的建設(shè)卻相對滯后，未來住房保障相關(guān)制度的建設(shè)和完善是必然的趨勢。新的“土地招標和出讓規(guī)范”即將出臺，將標志著政府將調(diào)控的首要目標向影響到住宅房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)、房價高低的的人民安居樂業(yè)、住房保障制度的建設(shè)上逐步轉(zhuǎn)移，目前住宅房地產(chǎn)供給倒“金字塔”與人民收入正“金子塔”結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象將逐步扭轉(zhuǎn)為供給正“金字塔”與人民收入正“金子塔”的合理趨勢，根據(jù)2005年上海的經(jīng)驗，我們預(yù)期在新的“土地招標和出讓規(guī)范”正式發(fā)布的6個月內(nèi)，將是深圳房價下降的拐點。