深圳市同致誠(chéng)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司 黃建英
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摘要：土地估價(jià)行業(yè)是土地管理體制改革的產(chǎn)物。近幾年來(lái)，土地資產(chǎn)評(píng)估已成為國(guó)有企業(yè)改制所必須的一個(gè)基本而重要的土地管理工作。為此，就目前國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置、評(píng)估過(guò)程中，筆者認(rèn)為土地估價(jià)機(jī)構(gòu)作為評(píng)估顧問(wèn)角色是土地資產(chǎn)處置、評(píng)估工作得以順利進(jìn)行的重要保證，本文談?wù)劰P者在國(guó)有企業(yè)改制實(shí)際工作過(guò)程中幾點(diǎn)體會(huì)。
關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè)改制、土地資產(chǎn)、處置、評(píng)估、配合
一、確權(quán)是土地資產(chǎn)處置必須的前提條件
1998年2月原國(guó)家土地管理局發(fā)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號(hào)令）第九條規(guī)定“處置的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無(wú)爭(zhēng)議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)書(shū)。尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在的土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門(mén)出具的土地權(quán)屬證明?！?/SPAN>
長(zhǎng)期以來(lái)，在深圳未確權(quán)的房地產(chǎn)一直被國(guó)有企業(yè)所忽視，不能處置便成為國(guó)有企業(yè)改制的難點(diǎn)之一，同時(shí)也是國(guó)有企業(yè)改制工作推進(jìn)的攔路虎。因此，國(guó)有企業(yè)改制要想使用土地資產(chǎn)處置工作順利進(jìn)行，應(yīng)該在土地估價(jià)師的協(xié)助、配合下進(jìn)行，比如深圳目前存在以下幾種土地取得方式：歷史用地、行政劃撥用地、協(xié)議用地、招標(biāo)拍賣用地、農(nóng)村統(tǒng)征地、農(nóng)村有償用地；房地產(chǎn)種類也很多：廣東省房產(chǎn)所有證、深圳市人民政府房屋所有證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用證、房地產(chǎn)證（硬皮紅色綢面）、房地產(chǎn)證（綠皮、紅色軟皮），如果沒(méi)有土地估價(jià)師的指導(dǎo)，國(guó)有企業(yè)很難把土地資產(chǎn)很好的做出全面清理。
在國(guó)有企業(yè)取得改制立項(xiàng)審批后，應(yīng)提出土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的介入，土地估價(jià)師是作為專業(yè)顧問(wèn)的角色，首先指導(dǎo)國(guó)有企業(yè)在對(duì)改制中涉及的土地資產(chǎn)進(jìn)行全面清理時(shí)，必須強(qiáng)調(diào)做到不漏報(bào)、不瞞報(bào)，以保證全面了解企業(yè)土地資產(chǎn)狀況；其次劃分出納入改制企業(yè)土地資產(chǎn)與不納入土地資產(chǎn)；再次分離出納入改制企業(yè)土地資產(chǎn)中未確權(quán)的土地資產(chǎn)；最后，重點(diǎn)就未確權(quán)部分土地資產(chǎn)加緊確權(quán)工作，使土地資產(chǎn)的確權(quán)工作真正落到實(shí)處。
確權(quán)工作涉及國(guó)土、規(guī)劃、質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)、消防機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位、部門(mén)，工作量大，改制時(shí)間緊，加之改制企業(yè)員工情緒波動(dòng)大，工作積極性受一定影響，造成確權(quán)工作難以推進(jìn)。因此，建議各地土地管理部門(mén)在國(guó)家法律、法規(guī)前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定出處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題規(guī)定相關(guān)條款。比如深圳目前為進(jìn)一步加大力度推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改制工作，國(guó)土地部門(mén)正與市政府緊鑼密鼓討論妥善處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題制定相關(guān)規(guī)定，在堅(jiān)持原則、簡(jiǎn)化手續(xù)、保障權(quán)利人合法權(quán)益前提下，處理深圳市特別是國(guó)有企業(yè)多年來(lái)的歷史遺留問(wèn)題，為推進(jìn)國(guó)有企業(yè)改制的進(jìn)程，明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系提供有利條件，把確權(quán)工作真正落到實(shí)處。
二、土地資產(chǎn)處置方案的提出，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)擔(dān)當(dāng)顧問(wèn)角色
1998年2月原國(guó)家土地管理局發(fā)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號(hào)令）第三條規(guī)定“國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
對(duì)于深圳市市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)，改制審批機(jī)關(guān)同意國(guó)有企業(yè)改制立項(xiàng)后，改制企業(yè)應(yīng)會(huì)同資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（含授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）及其上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位提出土地資產(chǎn)處置方案。在國(guó)有企業(yè)提出土地資產(chǎn)處置方案過(guò)程中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由于前期參與企業(yè)自行全面清理土地資產(chǎn)的配合、協(xié)助工作，對(duì)國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)分布情況、產(chǎn)權(quán)狀況比較了解，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)卣贫ǖ膰?guó)有企業(yè)改制相關(guān)規(guī)定、企業(yè)改制方案，對(duì)企業(yè)提出處置方案的申請(qǐng)做出專業(yè)指導(dǎo)性建議。
比如深圳是房地合一的房地產(chǎn)一體化管理，對(duì)國(guó)有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)定義為包括土地及地上建筑物、構(gòu)筑物。針對(duì)房地合一特色和土地管理政策的特點(diǎn)，對(duì)非商品性質(zhì)土地資產(chǎn)的處置方式提出以下主要處置方式有：A、補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)；B、土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）；C、國(guó)有土地租賃；D、維持原土地使用性質(zhì)，按規(guī)定每年繳納土地使用費(fèi)或年地租；E、限期開(kāi)發(fā)；F、剝離到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位；G、收回土地。在實(shí)際操作過(guò)程中，以上處置方式，對(duì)一般性房地產(chǎn)普遍采取補(bǔ)交地價(jià)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，否則剝離到資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司或上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位。因此，要求土地估價(jià)師不僅具備的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等法法律、法規(guī)掌握熟悉，還應(yīng)加強(qiáng)后續(xù)教育的學(xué)習(xí)，擴(kuò)大知識(shí)的深度與廣度，并結(jié)合國(guó)有企業(yè)改制當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策法規(guī)，更好的為國(guó)企業(yè)改制服務(wù)，承擔(dān)評(píng)估顧問(wèn)的角色。
三、土地資產(chǎn)處置方案的審批過(guò)程，改制企業(yè)、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及審批部門(mén)溝通是關(guān)鍵
1999年11月國(guó)土資源部發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》中指出，加強(qiáng)土地資產(chǎn)方案策劃，保證國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行，土地行政主管部門(mén)和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要依據(jù)土地處置政策、企業(yè)改革方案和土地狀況，幫助企業(yè)或行業(yè)選擇土地資產(chǎn)處置方式，既可采用單一的處置方式，也可多種方式并用，設(shè)計(jì)適宜的土地資產(chǎn)處置方案。
因此，對(duì)于深圳國(guó)有企業(yè)正式提出土地資產(chǎn)處置方案的申請(qǐng)前，在實(shí)際操作中，我們常常建議改制企業(yè)應(yīng)先會(huì)同土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與審批單位相關(guān)部門(mén)進(jìn)行多次溝通交流會(huì)，聽(tīng)取審批部門(mén)建議，以便少走政策彎路，能夠及時(shí)提出符合政策與企業(yè)改制方案情況的處置申請(qǐng)。同時(shí)，在溝通交流過(guò)程中，可以明確了解到處置土地資產(chǎn)中，哪些需補(bǔ)充資料，哪些需完善手續(xù)，哪些請(qǐng)審批部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)視察，以便審批做出更符合市政規(guī)劃、企業(yè)實(shí)情的審批。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)參與溝通交流過(guò)程中所獲信息，對(duì)土地權(quán)屬有爭(zhēng)議、土地規(guī)劃有變動(dòng)、土地遺留問(wèn)題暫不能解決的、收回土地等變動(dòng)及時(shí)做出評(píng)估范圍、評(píng)估技術(shù)參數(shù)的調(diào)整，保證工作及時(shí)跟上，為下一步土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒腹ぷ鞔蛳铝己玫幕A(chǔ)。
四、土地資產(chǎn)的評(píng)估必須由具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行
1998年2月原國(guó)家土地管理局發(fā)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號(hào)令）第九條規(guī)定“土地使用除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國(guó)家土地管理局和省級(jí)人民政府土地管理部門(mén)認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。”
為了加強(qiáng)深圳市國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的管理，原深圳市規(guī)劃與國(guó)土地資源局與深圳市國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室在《關(guān)于我市國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理若干意見(jiàn)》中已明確指出：國(guó)有企業(yè)改制涉及轉(zhuǎn)移到改制企業(yè)的所有土地資產(chǎn)作為評(píng)估范圍；由上級(jí)產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)共同委托土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)；土地評(píng)估報(bào)告土地資產(chǎn)性質(zhì)必須與審批的土地資產(chǎn)處置方案相對(duì)應(yīng)。該規(guī)定將土地資產(chǎn)處置與評(píng)估兩個(gè)環(huán)節(jié)緊密結(jié)合在一起，國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置、評(píng)估過(guò)程中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與國(guó)有企業(yè)委托方緊密聯(lián)系、溝通、交流，是土地資評(píng)估報(bào)告工作順利進(jìn)行、保質(zhì)完成的必要條件。土地資產(chǎn)評(píng)估工作是一項(xiàng)技術(shù)要求高、專業(yè)性強(qiáng)的工作, 土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的備案是國(guó)有企業(yè)改制的整體環(huán)節(jié)中重要環(huán)節(jié)。
事實(shí)上，1988年12月，修改后的《土地管理法》確定了“土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)有土地有償使用。”這意味著土地有了價(jià)值，需要通過(guò)估價(jià)來(lái)體現(xiàn)，土地估價(jià)師就應(yīng)運(yùn)而生了。1993年2月原國(guó)家土地管理局頒布了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》建立了土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度，并對(duì)土地估價(jià)人員專業(yè)資格的取得進(jìn)行明確規(guī)定。十幾年來(lái)，土地有形市場(chǎng)的日趨完善，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在涉及土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、企業(yè)重組、改制等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，目前土地估價(jià)機(jī)構(gòu)已逐步走向?qū)I(yè)化道路，為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更大作用。
因此，建議當(dāng)?shù)卣欢ㄒ鋵?shí)土地資產(chǎn)處置和評(píng)估的規(guī)定出臺(tái)，必須由具備土地估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)完成。深圳市在2003年6月《關(guān)于我市國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理的若干意見(jiàn)》出臺(tái)前，參與土地資產(chǎn)評(píng)估工作的除了土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以外，還有會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、物價(jià)評(píng)估所、房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所等，國(guó)有企業(yè)由于歷史遺留問(wèn)題、土地權(quán)利要求、土地用途狀況、土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)等情況難以準(zhǔn)確掌握，再加上國(guó)有企業(yè)改制形式的多樣性、地上權(quán)屬狀況的復(fù)雜性和土地的非規(guī)范性等，給國(guó)有企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評(píng)估帶來(lái)了方法和技術(shù)上的更大難度。對(duì)于缺乏土地估價(jià)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)國(guó)有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)、方法、要求、政策法規(guī)等不甚了解，勢(shì)必造成評(píng)估質(zhì)量難以保證。
五、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的配合是必要的
國(guó)有企業(yè)改制項(xiàng)目是一個(gè)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能由一家中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立完成，而是由多家中介機(jī)構(gòu)組成，協(xié)同作戰(zhàn)共同完成，各中介配合的好壞同樣直接影響國(guó)有企業(yè)改制工作進(jìn)程的推進(jìn)。
1、土地估價(jià)報(bào)告要經(jīng)初審、備案后再并入資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，因此最好是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)先進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)，至少也要與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，才能保證國(guó)有企業(yè)改制進(jìn)度。
2、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可提前與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商評(píng)估明細(xì)表的具體格式，以免資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在匯總時(shí)雙方加大工作量或返工。土地估價(jià)報(bào)告按[1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào)〈關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）》的通知〉中有關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)評(píng)估明細(xì)表和撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，而資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格式采用[1999]91號(hào)〈關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知〉的有關(guān)格式。兩種格式要求并不是完全一致，但國(guó)有企業(yè)改制中，土地估價(jià)報(bào)告必須并入資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，特別是深圳是房地合一管理體制，因此土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在布置改制企業(yè)填制評(píng)估表時(shí)，與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)盡量統(tǒng)一，同時(shí)兼顧雙方上級(jí)主管部門(mén)的要求。根據(jù)以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)匯總階段，尤其是較大型項(xiàng)目，如事先對(duì)明細(xì)表格布置未作很好的溝通，匯總時(shí)雙方調(diào)整表格，工作難度大，時(shí)間也不允許，極有可能造成返工。
3、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)間進(jìn)度不一致，要求也不一致，關(guān)注的角度更不相同、信息溝通及時(shí)成為必須。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中及時(shí)保持與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估范圍和土地處置方式情況的溝通，以確保土地評(píng)估范圍、處置方式地上物一致。實(shí)際操作過(guò)程中，常常會(huì)遇到因土地權(quán)屬糾紛、不能確權(quán)、土地收回、土地歷史遺留問(wèn)題暫不能解決等情況土地估價(jià)機(jī)構(gòu)已做出調(diào)整，而資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)未調(diào)整。
