摘要：假設(shè)開發(fā)法是土地評估中常用的方法之一，該方法中確定待估土地未來開發(fā)建設(shè)的方案、規(guī)模、風格等是評估的假設(shè)前提條件，在工作中較多遇到的是已幾通一平的待開發(fā)土地。本文針對分期開發(fā)建設(shè)的土地評估，評估時對已開發(fā)的部分土地和未開發(fā)的部分土地分別確定其開發(fā)建設(shè)指標進行開發(fā)計算，以求取該土地價值。
關(guān)鍵詞：已建部分房地產(chǎn) 土地估價 假設(shè)開發(fā)法
一、引言
在實際評估工作中，我們常常遇到這樣的情況：某一土地按規(guī)劃進行分期開發(fā)，當一期工程建設(shè)基本完成，而此時還未辦理一期物業(yè)的房地產(chǎn)證時，需要我們評估該土地的土地使用權(quán)價值。此類土地的評估與通常的純土地評估有所不同，其特點主要表現(xiàn)為①土地上部分已建有基本完工的物業(yè)，部分為空地；②已基本完工的物業(yè)由于未辦理房地產(chǎn)證，故其所占土地面積尚未知，但可收集到地上建筑物的相關(guān)報建資料；③所評估之土地不可分割對待。基于以上特點，對于此類土地的評估最常用的方法是假設(shè)開發(fā)法，另外則可視情況采用諸如基準地價法、市場比較法、收益法、成本法等方法，根據(jù)兩種不同方法所評估的結(jié)果綜合確定土地的最終價值。
二、評估案例
深圳××公司現(xiàn)有一塊位于福田區(qū)深南路 B3×× － ×× 號土地，該土地土地使用權(quán)年限為 50 年，剩余使用年限 43.3 年，土地面積 21 ， 662.7 平方米，土地用途為商業(yè)、辦公及賓館，土地已領(lǐng)有土地之房地產(chǎn)證。根據(jù)該土地之土地使用權(quán)出讓合同書，土地容積率為 9 ，建筑覆蓋率＜ 40 ％，規(guī)劃計入容積率總建筑面積 195000 平方米，其中商業(yè)為 25% ，辦公為 40% ，賓館為 25% ，單身公寓為 10% ，即土地可建筑商業(yè)（含賓館）面積為 97500 平方米，辦公面積為 78000 平方米，住宅面積 9500 平方米，建筑層數(shù)為高層或超高層。于評估時日該土地土地開發(fā)程度達土地外五通一平、土地內(nèi)場地平整，且土地東部地上已建有一棟待竣工驗收的 53 層高之 ×× 大廈，土地西部地上建有一些臨時建筑物，現(xiàn)需評估該 B3×× － ×× 號土地之土地使用權(quán)價值。
三、評估思路及計算過程
（一）評估思路
根據(jù)土地估價原則及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合評估項目的自身特點。由于委估土地位于深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)，受深圳經(jīng)濟特區(qū)基準地價體系的覆蓋，因此可采用基準地價系數(shù)修正法（該方法之評估具體過程略），同時由于委估宗地為商業(yè)、辦公性房地產(chǎn)開發(fā)用地，具有預(yù)期開發(fā)收益，又可采用假設(shè)開發(fā)法來計算，其思路如下：
根據(jù)委托方提供的《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等相關(guān)報建資料顯示，位于土地東部已建成待竣工驗收之××大廈的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標為：總建筑面積 93 ， 300 平方米，其中商業(yè)占 18% 、建筑面積為 16 ， 794 平方米，辦公占 82% 、建筑面積為 76 ， 506 平方米， ×× 大廈建筑樓層共 53 層。經(jīng)現(xiàn)場了解，位于土地西部之臨時建筑物為建設(shè)單位施工用房，待 ×× 大廈建成交付使用后即自行拆除。
根據(jù)所掌握的資料，考慮到該土地上東部之××大廈已基本建成，其相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標已經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局批準并已實施，因此在運用假設(shè)開發(fā)法時，應(yīng)分兩步計算。第一步，先計算已建成之××大廈所占土地使用權(quán)價值，其相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標采用經(jīng)深圳市規(guī)劃國土局批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)資料所載指標；第二步，計算剩余之土地使用權(quán)價值，其相關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)用土地整體的用地經(jīng)濟指標減去××大廈已使用的用地經(jīng)濟指標，對所剩余的有關(guān)用地經(jīng)濟指標進行假設(shè)開發(fā)建設(shè)以求取剩余部分土地的土地使用權(quán)價值。將上二步所求之值相加即可得該土地之土地使用權(quán)價值。
（二）計算過程
Ⅰ、土地東部之××大廈所占土地之使用權(quán)價值
由于土地東部之用地上已建成××大廈，其用地技術(shù)經(jīng)濟指標按深圳市規(guī)劃國土局批準的指標執(zhí)行，具體如下：總建筑面積為 93 ， 300 平方米、樓高 53 層的超高層建筑物；其中商業(yè)建筑面積： 16794 平方米；辦公建筑面積： 76506 平方米。該東部 ×× 大廈所占土地之使用權(quán)價值求取如下：
首先計算土地預(yù)期開發(fā)價值，通過對相同地段相似物業(yè)進行調(diào)查分析，預(yù)測該項目竣工后的商業(yè)、辦公銷售均價，以此確定項目預(yù)期開發(fā)價值為 928,35,000 元；其次，計算房屋開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)土方、基礎(chǔ)工程、主體工程、水電安裝、消防工程、通訊、煤氣、電梯、內(nèi)外裝修、室外配套等項目，根據(jù)《深圳市建筑工程價格信息》以及項目為超高層的建設(shè)規(guī)模確定其開發(fā)成本為 420,223,200 元，再次，分別計算開發(fā)該項目所需同發(fā)生的管理費用為 25,213,392 元；項目投資利息為 0.189 地價 +40,272,065 元；投資利潤為 0.2 地價 +89,087,318 元；項目開發(fā)建設(shè)后銷售所需的有關(guān)廣告代理費用及稅金為 76,587,638 元，最后依據(jù)地價計算公司：地價 = 預(yù)期開發(fā)價值 - 房屋開發(fā)成本 - 管理費用 - 利息 - 利潤 - 銷售稅費，即可求得宗地東部地塊的土地價值為 199,389,048 元。
Ⅱ、土地西部所剩余土地之使用權(quán)價值
由前述分析可知，該宗地土地西部的用地指標應(yīng)為總用地經(jīng)濟指標減去東部××大廈所占用的用地經(jīng)濟指標后所剩余部分，具體指標為商業(yè)建筑面積 80706 平方米（其中包含賓館面積）；辦公建筑面積 1494 平方米；單身公寓建筑面積 19500 平方米，即西部土地規(guī)劃總建筑面積為 101700 平方米。通過對項目現(xiàn)場勘察，我們發(fā)現(xiàn)一期 ×× 大廈的占地面積接近占整個土地面積的一半，同時西部所剩余土地的總建設(shè)面積也僅比 ×× 大廈的建設(shè)面積約多 10 ％，其用途為商業(yè)（含賓館）、住宅和辦公，可確定東、西兩部分土地的開發(fā)強度大體相當，根據(jù)最高最佳使用原則，結(jié)合物業(yè)用途、規(guī)模等因素，確定西部所剩余土地未來建成與東部 ×× 大廈相當?shù)某邔咏ㄖ餅樽罴?，兩座建筑物外型相近，結(jié)構(gòu)相同，東西遙相呼應(yīng)，建成后將成為深圳市的又一城市景觀。
根據(jù)分析所確定的經(jīng)濟指標和項目開發(fā)方案，可分別計算出西部土地的預(yù)期開發(fā)價值為 1,119,165,000 元；房屋開發(fā)成本為 477,361,800 元；項目管理費用為 28,641,708 元；投資利息為 0.414 地價 +45,747,939 元；投資利潤為 0.2 地價 +101,200,702 元；項目開發(fā)建設(shè)后銷售所需的有關(guān)廣告代理費用及稅金為 92,331,113 元，由此可得西部剩余土地價值為 231,649,156 元。
Ⅲ、 B3×× － ×× 號土地之土地使用權(quán)價值
B3×× － ×× 號土地由東、西兩部分地塊組成，其總地價為兩部分地價之和，即：
B3×× － ×× 號土地總地價＝東部地塊地價＋西部地塊地價
＝ 199,389,048 ＋ 231,649,156
＝ 431,038,204 元
四、案例分析
本評估案例主要涉及到同一宗土地進行分期開發(fā)，當一期工程建設(shè)基本完成，二期工程尚未開工的情況下，評估該宗地的土地使用權(quán)價值。對于此類情況的土地評估，我們不能簡單地運用整塊宗地的規(guī)劃指標進行假設(shè)開發(fā)測算，而應(yīng)在了解該宗地規(guī)劃指標的基礎(chǔ)上，重點收集已開發(fā)建設(shè)項目的有關(guān)報建資料，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等，用于確定已在建項目的規(guī)劃建設(shè)指標及其合法性，以便在后續(xù)計算中加以引用。
具體計算時，應(yīng)分別計算已開發(fā)建設(shè)項目所占土地部分的價值及未開發(fā)土地的價值，二者之和即為該委估宗地的價值。當運用假設(shè)開發(fā)法評估已建項目的土地價值時，其規(guī)劃指標應(yīng)引用項目報建資料上所記載的數(shù)據(jù)；而對于未開發(fā)土地價值的計算，其計算指標應(yīng)為整塊宗地的規(guī)劃指標減去已建項目的規(guī)劃指標，再對該余額指標進行假設(shè)開發(fā)，以求取其土地價值。
五、評估應(yīng)注意事項
對于該類分期開發(fā)之土地，在評估時應(yīng)當注意如下幾點：
1 、由于土地為分期開發(fā)，對于取得政府規(guī)劃部門的批準開發(fā)方案的部分土地，應(yīng)按已批準的開發(fā)建設(shè)方案進行測算，求出該部分土地價值；對于尚未開發(fā)的部分土地，可根據(jù)剩余部分的技術(shù)經(jīng)濟指標在規(guī)劃許可的前提下按最高最佳開發(fā)方案進行測算，以求出剩余部分的土地價值；
2 、對未開發(fā)土地進行假設(shè)開發(fā)時，應(yīng)充分考慮前期已開發(fā)建設(shè)項目在規(guī)模、間距、風格、造型、用途等方面的設(shè)計現(xiàn)狀，后期開發(fā)建設(shè)需與前期建設(shè)項目在上述方面相適應(yīng)，并受到一定的影響和限制；
3 、由于土地不可分割，因此將上述分別計算所得出的兩部分土地價值相加之和即該土地的總地價，再分別求出土地之地面地價和樓面地價；
4 、由于土地分期開發(fā)，在計算第二期投資利息時，對于土地的計息周期還應(yīng)加上前一期的開發(fā)周期，而建設(shè)資金的計息周期仍按其建設(shè)期的一半取值。
