摘要：假設開發(fā)法是土地評估中常用的方法之一，該方法中確定待估土地未來開發(fā)建設的方案、規(guī)模、風格等是評估的假設前提條件，在工作中較多遇到的是已幾通一平的待開發(fā)土地。本文針對分期開發(fā)建設的土地評估，評估時對已開發(fā)的部分土地和未開發(fā)的部分土地分別確定其開發(fā)建設指標進行開發(fā)計算，以求取該土地價值。
關鍵詞：已建部分房地產 土地估價 假設開發(fā)法
一、引言
在實際評估工作中，我們常常遇到這樣的情況：某一土地按規(guī)劃進行分期開發(fā)，當一期工程建設基本完成，而此時還未辦理一期物業(yè)的房地產證時，需要我們評估該土地的土地使用權價值。此類土地的評估與通常的純土地評估有所不同，其特點主要表現(xiàn)為①土地上部分已建有基本完工的物業(yè)，部分為空地；②已基本完工的物業(yè)由于未辦理房地產證，故其所占土地面積尚未知，但可收集到地上建筑物的相關報建資料；③所評估之土地不可分割對待?；谝陨咸攸c，對于此類土地的評估最常用的方法是假設開發(fā)法，另外則可視情況采用諸如基準地價法、市場比較法、收益法、成本法等方法，根據兩種不同方法所評估的結果綜合確定土地的最終價值。
二、評估案例
深圳××公司現(xiàn)有一塊位于福田區(qū)深南路 B3×× － ×× 號土地，該土地土地使用權年限為 50 年，剩余使用年限 43.3 年，土地面積 21 ， 662.7 平方米，土地用途為商業(yè)、辦公及賓館，土地已領有土地之房地產證。根據該土地之土地使用權出讓合同書，土地容積率為 9 ，建筑覆蓋率＜ 40 ％，規(guī)劃計入容積率總建筑面積 195000 平方米，其中商業(yè)為 25% ，辦公為 40% ，賓館為 25% ，單身公寓為 10% ，即土地可建筑商業(yè)（含賓館）面積為 97500 平方米，辦公面積為 78000 平方米，住宅面積 9500 平方米，建筑層數(shù)為高層或超高層。于評估時日該土地土地開發(fā)程度達土地外五通一平、土地內場地平整，且土地東部地上已建有一棟待竣工驗收的 53 層高之 ×× 大廈，土地西部地上建有一些臨時建筑物，現(xiàn)需評估該 B3×× － ×× 號土地之土地使用權價值。
三、評估思路及計算過程
（一）評估思路
根據土地估價原則及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結合評估項目的自身特點。由于委估土地位于深圳經濟特區(qū)內，受深圳經濟特區(qū)基準地價體系的覆蓋，因此可采用基準地價系數(shù)修正法（該方法之評估具體過程略），同時由于委估宗地為商業(yè)、辦公性房地產開發(fā)用地，具有預期開發(fā)收益，又可采用假設開發(fā)法來計算，其思路如下：
根據委托方提供的《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》等相關報建資料顯示，位于土地東部已建成待竣工驗收之××大廈的有關技術經濟指標為：總建筑面積 93 ， 300 平方米，其中商業(yè)占 18% 、建筑面積為 16 ， 794 平方米，辦公占 82% 、建筑面積為 76 ， 506 平方米， ×× 大廈建筑樓層共 53 層。經現(xiàn)場了解，位于土地西部之臨時建筑物為建設單位施工用房，待 ×× 大廈建成交付使用后即自行拆除。
根據所掌握的資料，考慮到該土地上東部之××大廈已基本建成，其相關技術經濟指標已經深圳市規(guī)劃國土局批準并已實施，因此在運用假設開發(fā)法時，應分兩步計算。第一步，先計算已建成之××大廈所占土地使用權價值，其相關的技術經濟指標采用經深圳市規(guī)劃國土局批準的建設工程規(guī)劃許可證等相關資料所載指標；第二步，計算剩余之土地使用權價值，其相關的技術經濟指標應用土地整體的用地經濟指標減去××大廈已使用的用地經濟指標，對所剩余的有關用地經濟指標進行假設開發(fā)建設以求取剩余部分土地的土地使用權價值。將上二步所求之值相加即可得該土地之土地使用權價值。
（二）計算過程
Ⅰ、土地東部之××大廈所占土地之使用權價值
由于土地東部之用地上已建成××大廈，其用地技術經濟指標按深圳市規(guī)劃國土局批準的指標執(zhí)行，具體如下：總建筑面積為 93 ， 300 平方米、樓高 53 層的超高層建筑物；其中商業(yè)建筑面積： 16794 平方米；辦公建筑面積： 76506 平方米。該東部 ×× 大廈所占土地之使用權價值求取如下：
首先計算土地預期開發(fā)價值，通過對相同地段相似物業(yè)進行調查分析，預測該項目竣工后的商業(yè)、辦公銷售均價，以此確定項目預期開發(fā)價值為 928,35,000 元；其次，計算房屋開發(fā)成本，房屋開發(fā)成本主要包括基礎土方、基礎工程、主體工程、水電安裝、消防工程、通訊、煤氣、電梯、內外裝修、室外配套等項目，根據《深圳市建筑工程價格信息》以及項目為超高層的建設規(guī)模確定其開發(fā)成本為 420,223,200 元，再次，分別計算開發(fā)該項目所需同發(fā)生的管理費用為 25,213,392 元；項目投資利息為 0.189 地價 +40,272,065 元；投資利潤為 0.2 地價 +89,087,318 元；項目開發(fā)建設后銷售所需的有關廣告代理費用及稅金為 76,587,638 元，最后依據地價計算公司：地價 = 預期開發(fā)價值 - 房屋開發(fā)成本 - 管理費用 - 利息 - 利潤 - 銷售稅費，即可求得宗地東部地塊的土地價值為 199,389,048 元。
Ⅱ、土地西部所剩余土地之使用權價值
由前述分析可知，該宗地土地西部的用地指標應為總用地經濟指標減去東部××大廈所占用的用地經濟指標后所剩余部分，具體指標為商業(yè)建筑面積 80706 平方米（其中包含賓館面積）；辦公建筑面積 1494 平方米；單身公寓建筑面積 19500 平方米，即西部土地規(guī)劃總建筑面積為 101700 平方米。通過對項目現(xiàn)場勘察，我們發(fā)現(xiàn)一期 ×× 大廈的占地面積接近占整個土地面積的一半，同時西部所剩余土地的總建設面積也僅比 ×× 大廈的建設面積約多 10 ％，其用途為商業(yè)（含賓館）、住宅和辦公，可確定東、西兩部分土地的開發(fā)強度大體相當，根據最高最佳使用原則，結合物業(yè)用途、規(guī)模等因素，確定西部所剩余土地未來建成與東部 ×× 大廈相當?shù)某邔咏ㄖ餅樽罴?，兩座建筑物外型相近，結構相同，東西遙相呼應，建成后將成為深圳市的又一城市景觀。
根據分析所確定的經濟指標和項目開發(fā)方案，可分別計算出西部土地的預期開發(fā)價值為 1,119,165,000 元；房屋開發(fā)成本為 477,361,800 元；項目管理費用為 28,641,708 元；投資利息為 0.414 地價 +45,747,939 元；投資利潤為 0.2 地價 +101,200,702 元；項目開發(fā)建設后銷售所需的有關廣告代理費用及稅金為 92,331,113 元，由此可得西部剩余土地價值為 231,649,156 元。
Ⅲ、 B3×× － ×× 號土地之土地使用權價值
B3×× － ×× 號土地由東、西兩部分地塊組成，其總地價為兩部分地價之和，即：
B3×× － ×× 號土地總地價＝東部地塊地價＋西部地塊地價
＝ 199,389,048 ＋ 231,649,156
＝ 431,038,204 元
四、案例分析
本評估案例主要涉及到同一宗土地進行分期開發(fā)，當一期工程建設基本完成，二期工程尚未開工的情況下，評估該宗地的土地使用權價值。對于此類情況的土地評估，我們不能簡單地運用整塊宗地的規(guī)劃指標進行假設開發(fā)測算，而應在了解該宗地規(guī)劃指標的基礎上，重點收集已開發(fā)建設項目的有關報建資料，如建設工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等，用于確定已在建項目的規(guī)劃建設指標及其合法性，以便在后續(xù)計算中加以引用。
具體計算時，應分別計算已開發(fā)建設項目所占土地部分的價值及未開發(fā)土地的價值，二者之和即為該委估宗地的價值。當運用假設開發(fā)法評估已建項目的土地價值時，其規(guī)劃指標應引用項目報建資料上所記載的數(shù)據；而對于未開發(fā)土地價值的計算，其計算指標應為整塊宗地的規(guī)劃指標減去已建項目的規(guī)劃指標，再對該余額指標進行假設開發(fā)，以求取其土地價值。
五、評估應注意事項
對于該類分期開發(fā)之土地，在評估時應當注意如下幾點：
1 、由于土地為分期開發(fā)，對于取得政府規(guī)劃部門的批準開發(fā)方案的部分土地，應按已批準的開發(fā)建設方案進行測算，求出該部分土地價值；對于尚未開發(fā)的部分土地，可根據剩余部分的技術經濟指標在規(guī)劃許可的前提下按最高最佳開發(fā)方案進行測算，以求出剩余部分的土地價值；
2 、對未開發(fā)土地進行假設開發(fā)時，應充分考慮前期已開發(fā)建設項目在規(guī)模、間距、風格、造型、用途等方面的設計現(xiàn)狀，后期開發(fā)建設需與前期建設項目在上述方面相適應，并受到一定的影響和限制；
3 、由于土地不可分割，因此將上述分別計算所得出的兩部分土地價值相加之和即該土地的總地價，再分別求出土地之地面地價和樓面地價；
4 、由于土地分期開發(fā)，在計算第二期投資利息時，對于土地的計息周期還應加上前一期的開發(fā)周期，而建設資金的計息周期仍按其建設期的一半取值。
