深圳市同致誠房地產估價顧問有限公司 劉 俊
深圳市福田區(qū)華富路1004號南光大廈4樓東176＃ 518031 yliujun@tom.com/P>
摘要：本文闡述了深圳市國有企業(yè)進行改制中的部分狀況，探討了深圳市國有企業(yè)的管理者改革過程，以及涉及到的相關土地資產的處置問題；同時作為估價人員在另一方面也分析了改制企業(yè)的土地資產評估技術方法。
關鍵詞：國有企業(yè)改制 土地資產處置 確權 土地資產評估
一、深圳市國有企業(yè)改制情況
深圳市近幾年的一系列國有企業(yè)的改制過程，也是經營主體改變的過程，在此過程中，不但國有企業(yè)的體制發(fā)生著巨大的改變，同時國有企業(yè)管理體制本身也在不斷的實現自身的改革變化。
首先，深圳市的國有企業(yè)改制是在全國國有企業(yè)改制的潮流中進行的，其前進步伐是在全國國有企業(yè)改制的大環(huán)境中不斷的進展和完善的。
我國的企業(yè)改制進程從上世紀80年代中期就已開始，而成為國有企業(yè)改革的主題，是90年代以后的事。十幾年的國有企業(yè)改制已有很大進展：國有企業(yè)數量下降，但收入、資產收益上升，國有企業(yè)數80年代初有約30萬戶，現在只有約18萬戶（2001年），國有及國有控股企業(yè)戶數已從1998年的6.5萬戶降到2002年的4.3萬戶。在不斷的摸索過程中，多數人對國有企業(yè)改制有多種的理解：例如改變企業(yè)形態(tài)，改變企業(yè)股權結構，改變企業(yè)的基本制度等各種形式；不少國有企業(yè)改制上市，一些大型國有企業(yè)海外上市；改制和資產優(yōu)化重組結合推進，企業(yè)制度和資產結構同時改善；與改制改組結合的職工分流也不斷的推進。
與此同時深圳市近幾年不斷加快國有企業(yè)改制的速度，2003年深圳已有14家市屬國有一級企業(yè)以經營者和員工持股為主要形式，進行了整體改制，涉及二級企業(yè)124家。其中改制中的國有企業(yè)大部分的做法是：企業(yè)轉換產權、員工轉換國有企業(yè)身份；對轉換身份、解除勞動合同關系的改制企業(yè)員工給予經濟補償，并用改制企業(yè)的國有凈資產進行補償。通過上述轉換和補償，使企業(yè)完全走向市場、員工走向勞動力市場。同時運用國家和深圳市有關政策和相關規(guī)定對員工進行適當的經濟補償，維護著員工的個人利益。
據向有關人士了解，繼2003年深圳市14家國有企業(yè)改制完畢，2004年深圳市約有9家市屬國有企業(yè)完成整體改制，實行產權主體多元化10家，進一步減持國有股7家，其它市屬國有企業(yè)要突出主業(yè)、實施主輔分離或轉換內部經營機制、創(chuàng)造條件加快改革。共涉及二級企業(yè)154家，其中整體退出帶走92家，分離輔業(yè)企業(yè)62家。整體改制的9家企業(yè)，主要通過經營者員工整體受讓國有股權等方式進行改制。計劃到去年底，市屬國有企業(yè)家數將從年初的35家減少到27家左右。
深圳市國有企業(yè)改制中的例子——大型國有企業(yè)深圳石化集團以10元的價格將股權全部賣給深圳石化集團的員工，在2003年深圳石化集團正式與深圳投資管理公司簽訂股權轉讓合同。此次簽約大會上，深圳石化集團以10元的價格，將全部股權交由深圳石化集團的員工整體承接。深圳石化集團備受各界關注的主要原因在于：深圳石化集團到2001年6月底，累計虧損21.6億元，資不抵債15.34億元。但其改制的進程和結果卻是對改制后的經營者來說是較好的開始。同時，萊英達（集團）公司、深華運輸實業(yè)公司、勘察研究院、設計裝飾公司4家市屬一級企業(yè)分別同深圳投資管理公司和建設控股公司簽訂了股權轉讓合同或框架性協(xié)議。
自2002年起，深圳開始對國有經濟布局實施戰(zhàn)略性調整，并確定到2005年完成這項工作，經過過去幾年的努力，目前，深圳競爭性領域整體改制的國有企業(yè)達20余家，涉及總資產超過200億。重點企業(yè)的國有資產占市屬國有資產比例提高到了67.56％，比2002年提高了10％。
按照預定目標，經過三年的國有經濟布局調整，深圳國有企業(yè)及國有控股企業(yè)最終將保持在25家左右，國有企業(yè)員工由2002年的15萬人減少到今年底的8萬人，最終國有經濟將主要分布在基礎產業(yè)、公用基礎設施及關系國計民生的重點產業(yè)方面。隨后，深圳的國企改革重點便將轉移到轉換企業(yè)內部運行機制，提高核心競爭力，并通過資產重組和資本運作做大做強一批具有規(guī)模優(yōu)勢和較強競爭力的大型骨干企業(yè)方面。因此，除了僅有的情況特殊的幾個國企外，預計今年深圳將完成巨邦、園林、奧康德、深華、南油、龍脈、長城等10戶企業(yè)的整體改制，并完成國投、運發(fā)、航運、高新投等公司的產權主體多元化改革。
其次，深圳市的市、區(qū)屬改制企業(yè)通過上級產權單位或相關控股公司，在國資委的管理下不斷的加大改制力度的同時，深圳市國有資產管理體制改革也在近三年的身份轉變過程完成其自身的改革。
1987年，深圳成立了全國第一個管理國有資產的機構——深圳市投資管理公司，首創(chuàng)了獨立于行政管理體制的三層國有資產管理體制（國資辦-資產經營公司-下屬企業(yè)），率先解決了政企不分現象，明確了國有資產出資人，落實了國有資產運營的權利和地位，明晰了產權主體，建立了國有資產增值保值機制。十七年來，深圳國有企業(yè)總資產增加了18倍，凈資產增加了24倍。三層國有資產管理體制使國有企業(yè)與外資和民營企業(yè)一起，成為深圳經濟的三大支柱，保證了經濟運行平穩(wěn)、健康、快速。
但是，舊的國有資產管理體制也給深圳的國有企業(yè)改革帶來了較大的限制。原有的三家資產經營公司基本按照行業(yè)劃分，不利于跨行業(yè)的資產充足，多年來深圳的重大資產重組和調整難以推進；國有資產從一般性競爭領域退出力度不夠，明顯落后于內地一些地區(qū)；資產重組手段不足、力度不夠、人才缺乏，錯過了資產重組和資本運作的有利時機；沒有推動國有企業(yè)內部經營機制根本性轉換；監(jiān)管力度不夠等情形。此外，三層國有資產管理體制層級過多，管理成本巨大。
深圳市政府宣布成立“市投資控股公司”，原有的三家國有資產經營公司撤并，標志著深圳兩年來的國有資產管理體制改革基本完成，也標志著深圳在十七年前全國首創(chuàng)的三層國有資產管理體制功成身退，將對深圳市國有企業(yè)改革產生深遠影響。
重要領域中的大型國有企業(yè)和優(yōu)質企業(yè)由2004年7月成立的深圳市國有資產管理委員會直接管理，由國資委承擔國有資產出資人的角色，“管資產、管人、管事”。劃歸深圳市國資委直接管理的國有企業(yè)包括兩大類共24家，一、授權經營企業(yè)，包括鹽田港、水務集團、機場、地鐵等公用事業(yè)企業(yè)；二、有重要影響的競爭性企業(yè)，包括能源集團、深振業(yè)等。
其余的18家市屬國有一級企業(yè)劃歸新成立的“深圳市投資控股公司”管理，該公司還同時接管深圳原有的三家資產經營公司——深圳市投資管理公司、深圳市建設控股公司和深圳市商貿控股公司本部，承接三家公司的擔保、債權和債務，推進下屬企業(yè)改制和重組。深圳市投資控股公司由市國資委直接監(jiān)管，不搞投資經營，不經營本部資產。
二、國有企業(yè)改制中土地資產處置問題淺析
在越來越多的企業(yè)改制項目，其土地資產的相關處置方式（及在處置過程中土地資產的評估）時時刻刻被改制企業(yè)員工、各級行政主管單位所關注著。根據我國在企業(yè)改制中土地資產處置的有關法律規(guī)定，企業(yè)改制時可以采取的處置方式有以下五種：
1、國有土地出讓
原使用劃撥土地的企業(yè)可通過補辦出讓手續(xù)，向政府交納出讓金后，取得出讓土地使用權。
2、國有土地租賃
國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時轉讓。
3、作價出資（入股）
國家以土地使用權作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)中關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。
4、保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權
保留劃撥用地企業(yè)改革涉及的土地使用權，經批準可以采取保留劃撥方式處置：該部分的土地用途為繼續(xù)作為城市基礎設施用地、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，或國有兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產企業(yè)的等相關土地部分。
5、授權經營管理
國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。國有土地使用權授權經營，由國家土地管理局審批，并發(fā)給國有土地使用權經營管理授權書，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應持土地使用權經營管理授權書和有關文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)?！ 「鶕钲谑腥嗣裾罡?003）98號文件規(guī)定企業(yè)改制中非商品房性質土地資產的處置方式有： nbsp; 1、補交地價轉為商品房
2、土地使用權作價出資（入股）
3、國有土地租賃
4、維持原土地使用性質，按規(guī)定每年繳納土地使用費或年地租
5、限期開發(fā)
6、剝離到資產經營公司或上級產權單位
7、收回土地
8、國家及省、市有關規(guī)定的其他方式 在深圳市的改制項目操作過程中，涉及國有企業(yè)改制過程中一個重要的環(huán)節(jié)就是改制企業(yè)的土地資產確權的過程。相對來說這個過程較為漫長，因各個改制的國有企業(yè)例如時間長久、歷史來源不清、資料缺乏、相關地價政策變動等使得其土地資產的產權在其改制初始階段不是很清晰，因此，在國有企業(yè)申請改制中涉及土地資產處置的，應對企業(yè)所使用的土地資產進行全面清理，加緊土地資產的確權。
但是經對改制企業(yè)的土地資產全面確權后仍有部分產權不清的，其土地資產處置方案中的處置意見一般為剝離，其引起的相關債權、債務等關系，應由相關部門例如資產經營管理公司、上級產權單位與改制企業(yè)協(xié)商處理，剝離到資產經營公司、上級產權單位的房地產（商品房和非商品房）由資產經營公司、上級產權單位根據國土部門出具的土地資產處置方案批準文件申請確權。
三、深圳市國企改制土地資產的評估思路
深圳市國有企業(yè)改制涉及轉移到改制后企業(yè)的所有土地資產，應由上級產權單位與改制企業(yè)委托具有相應資質的土地資產評估機構進行評估，評估報告的土地資產性質必須與審批的土地資產處置方案相對應，同時必須報市國土管理部門備案，由市國土管理部門出具備案意見。
在實際土地資產評估過程中涉及的問題較多，土地資產可以作為單獨的對象進行評估，也可以與地上建筑物一起作為評估對象進行評估，還可以作為整體企業(yè)資產的部分構成要素隨整體企業(yè)一并評估。在評估其價值時一個準則是必須嚴格按照國土管理部門針對改制企業(yè)的土地資產處置方案中的處置意見進行評估，其他具體的評估方法簡單列舉如下：
1、基準地價系數修正法
由于深圳市的公告市場地價較為全面和完善，因此在運用該方法須特別注意是評估基準日中對應的相關地價評估政策及相關的修正系數。
2、假設開發(fā)法
假設開發(fā)法中設定開發(fā)后的價值為市場價值，各種建筑成本也為客觀、合理費用，利潤取該行業(yè)的社會平均水平等即可。
3、市場比較法
市場比較法應特別注意以下兩點：
① 比較案例與評估對象價格內涵要相一致，如有不同，須修正。
② 目前土地的利用現狀與規(guī)劃設計要點的差異，對土地利用的規(guī)劃條件，進行適當的修正。企業(yè)改制的土地資產評估必須考慮用地現狀。
4、成本逼近法
成本逼近法應特別注意以下兩點：
① 土地取得費用的確定。在企業(yè)改制工作中發(fā)現征地費用的構成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，因此，在評估時必須按評估對象所在的位置重新估算土地取得費用的情況，而不能用征地原值，即估算估價期日的土地取得費用。
② 土地增值收益的確定，該部分價值根據土地增值收益的來源為增值地租收益，歸國家所有，相當于土地的使用權出讓金部分，深圳市的普通作法一般取土地取得費用、土地開發(fā)費用、有關稅費、利息的15％左右。
以上方法主要是指完全產權下商品房性質的土地資產評估方法，針對深圳市不同的土地資產處置意見（例如維持原土地性質）的評估方法探討如下：
根據原國有企業(yè)的土地使用來源大部分為行政劃撥，并在此次改制過程中為維持原土地性質的土地資產處置方案，特對劃撥土地使用權的價格評估進行探討。
深圳市的劃撥土地使用權可依法進行抵押、出租，但不能進行轉讓、經營等活動。根據筆者咨詢相關部門及有關人員的情況來看，其劃撥土地使用權價格＝出讓土地使用權價格－土地出讓金，評估可采用以下兩種方式進行計算：
1、成本逼近法。在用成本逼近法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。由于土地增值收益相當于出讓金部分。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關稅費、利息和利潤。
2、用出讓土地使用權扣減出讓金間接計算。由公式出讓土地使用權價格＝劃撥土地使用權價格＋土地使用權出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權價格＝出讓土地使用權價格－土地出讓金
其中出讓土地使用權價格可按《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》宗地評估地方法進行測算。
參考文獻：
1、國土資源部文件國土資發(fā)（2001）44號文件
2、深圳市人民政府深府（2003）98號文件
3、南方網相關資料
