摘要：近期一線城市土地市場“地王”又接連出現(xiàn)，引起業(yè)界廣泛關(guān)注，“地王”的價格合理性以及對區(qū)域地價與樓市的影響成為政府、房企、投資者日益關(guān)注的焦點。本文通過對深圳近期成交的“地王”案例分析，探討“地王”價格的合理性影響因素及對未來房地產(chǎn)價格走勢的影響，供相關(guān)人士參考。
關(guān)鍵詞：深圳；地王；土地價格；
The Case analysis of “imperial estate” in Shenzhen
Zhong hai yan
(Shenzhen Touchstone Evaluation and Consultany Co.,Ltd., Guangdong Shenzhen 518034)
Abstract:The recent first-tier cities land market "imperial estate" come to the fore. Causing widespread concern in the industry, "imperial estate" price rationality as well as the impact on regional price of land and the property market become increasingly focued of the government, enterprises and investors. In this paper, through the analysis of Shenzhen's recent transactions "imperial estate" case, explore the rationality factors of “imperial estate" price and the influence on the future trend of real estate prices, for the relevant reference.
Key words: Shenzhen, imperial estate, land price
1.出讓宗地成交基本情況
1.1宗地基本情況
1.2宗地位置示意圖
1.3出讓條件
1) 宗地按現(xiàn)狀出讓。
2) 競得人以人民幣支付成交價款的，須在成交后即時簽訂《成交確認(rèn)書》和《出讓合同》。簽訂《出讓合同》時，競得人可選擇5個工作日內(nèi)一次性付款或分期付款。選擇分期付款的，競得人應(yīng)自簽訂《出讓合同》之日起5個工作日內(nèi)支付不低于成交總價50%的價款，余款1年內(nèi)不計利息付清。
3) 本次出讓宗地建成后，辦公樓物業(yè)的租售對象為符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和入?yún)^(qū)規(guī)定且注冊地在前海深港合作區(qū)內(nèi)的法人或其他組織；商業(yè)用房僅限整層轉(zhuǎn)讓。
4) 本次出讓宗地建成后，辦公樓物業(yè)中的70%限自用，該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規(guī)劃驗收之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
5) 本次出讓宗地鼓勵發(fā)展供應(yīng)鏈管理、物流企業(yè)結(jié)算或運營總部、與物流相關(guān)的交易平臺、物流金融以及航運服務(wù)等現(xiàn)代物流業(yè)。
6) 已在前海深港合作區(qū)注冊成立從事供應(yīng)鏈管理、商品展示交易、工業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計及相關(guān)貿(mào)易等經(jīng)營業(yè)務(wù)之一的企業(yè)；其母公司（或其實際控制人）須為在香港特別行政區(qū)注冊的企業(yè)，且2012年會計年度經(jīng)審計的資產(chǎn)總額或營業(yè)收入不低于50億元人民幣。
1.4成交情況
出讓方式：拍賣。
競拍日期：2013年11月27日。
根據(jù)該宗地的出讓合同，辦公樓物業(yè)中的70%限自用，該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規(guī)劃驗收之日起10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
根據(jù)該宗地的出讓條件可以看出，該宗地的對競買人門檻設(shè)置較高，是為了鼓勵發(fā)展供應(yīng)鏈管理、物流企業(yè)結(jié)算或運營總部、與物流相關(guān)的交易平臺、物流金融以及航運服務(wù)等現(xiàn)代物流業(yè)。
宗地競得人：深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司，出價次數(shù)：314次，成交總價：163,000萬元，成交樓面價為25,469元/平方米。
現(xiàn)場競買情況：
宗地競拍激烈，由香江供應(yīng)鏈、萊蒙和敏華總部三家企業(yè)參與競拍，其中敏華總部在競價到13億后退出競爭，剩下香江供應(yīng)鏈與萊蒙競爭，最后香江報出16.3億元的地價，萊蒙代表表情嚴(yán)肅討論良久后，不復(fù)舉牌。至此，宗地由香江供應(yīng)鏈管理有限公司以16.3億元拿下T102-0245地塊，樓面地價25469元/平方米，高出此前卓越、華潤創(chuàng)下的地王紀(jì)錄，成為深圳新晉單價地王。深圳2013年度的地王深圳單價地王記錄被再度刷新。
拍賣底價為15594元/平方米，溢價率達(dá)63%。
深圳市香江供應(yīng)鏈管理有限公司為香江集團在前海設(shè)立，香江集團是產(chǎn)業(yè)涉及家居流通、資源能源、金融投資和醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的大型民營企業(yè)集團，目前旗下有香江控股一家上市公司。
2.宗地成交價格分析
2.1 2013年土地市場情況
2013年深圳共成交16塊土地，其中2塊居住用地、7塊商業(yè)性辦公用地、5塊商業(yè)性服務(wù)設(shè)施用地、1塊綜合用地和1塊商業(yè)用地。7塊商業(yè)性辦公用地，其中5塊宗地在前海，2013年商業(yè)性辦公用地面積194444平方米，建筑面積1516600平方米，成交金額2760100萬元，樓面地價18199元/平方米；5塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地分布在南山區(qū)，用地面積28249平方米，同比增加1.8%，建筑面積329600平方米，同比增加54.7%，成交金額311100萬元，同比增加45.4%，樓面地價9439元/平方米，同比下降6.0%。
南山區(qū)成交6塊商業(yè)性辦公用地，用地面積188863平方米，建筑面積1502600平方米，成交金額2744800萬元，樓面地價18267元/平方米。編號為T106-0047的宗地建成后全部限自用。編號為T201-0077和T201-0075的宗地建成后，約有15萬平方米的辦公樓物業(yè)移交給市前海管理局，這兩塊宗地能夠為市場帶來的有效供給約為60萬平方米。編號為T201-0078宗地建成后，169725平方米辦公樓面積限自用，能夠為市場帶來的有效供給約為33萬平方米。編號為T102-0245和T102-0244的宗地建成后，辦公樓物業(yè)中的70%限自用，能夠為市場帶來的有效供給約為6萬平方米。南山區(qū)商業(yè)性辦公用地能給市場帶來的有效供給約為100萬平方米。
2013年深圳商業(yè)性辦公用地的供給體量很大，能為市場帶來100萬平方米的辦公樓供應(yīng)量。
2.2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場情況分析
由于本次“地王”的土地用途為商業(yè)性辦公用地，因此，本次案例分析的房地產(chǎn)市場情況僅對寫字樓物業(yè)進(jìn)行分析。
2013年二手寫字樓市場成交都維持在低位徘徊，2013年總成交面積僅為12.29萬㎡，同比下跌32.04%，創(chuàng)下2005年以來的新低。
在二手市場成交受阻的間接利好以及住宅市場投資受限的大背景下，一手寫字樓市場供求持續(xù)上升。2013年全年批售量高達(dá)119.64萬㎡，開盤入市量也在85.46萬㎡，同比增加85.22%，全年成交量為6223套，約70.52萬㎡，均為2013年的2倍多。福田區(qū)的辦公樓、高端商務(wù)公寓憑借其優(yōu)越的配套條件，供求上升幅度較多，項目定價也不斷創(chuàng)新高。龍崗區(qū)則為剛需的聚集地，以居住功能為主的中低端商務(wù)公寓紛紛入市搶占住宅市場客戶。成交均價方面，在深業(yè)上城、深圳灣一號、東海國際中心等高端公寓產(chǎn)品的帶動下，2013年一手寫字樓全市成交均價也上至39044元/㎡，比2012年提高23.47%。
2.2.1供應(yīng)分析——入市量井噴，外延加速
在整個房地產(chǎn)市場樂觀預(yù)期的背景下，加上住宅投資受阻對寫字樓與商業(yè)市場的間接利好影響，2013年深圳一手寫字樓市場批售量保持在高位運行。全市共27個項目取得預(yù)售資格，總批售量為119.64萬㎡，同比增加15.91%。
在樂觀的市場行情下，取得預(yù)售資格的大部分項目都在積極推盤入市銷售。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，2013年全市一手寫字樓入市量為85.46萬㎡，同比增加85.22%。
從入市項目的月度分布來看，年初基本延續(xù)了去年年底的火熱勢頭，包括卓越梅林中心廣場、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地等大型項目紛紛開盤銷售，隨后的二、三季度，入市總面積回歸正常水平。進(jìn)入第四季度，住宅市場面臨二套房首付提至7成，且銀行信貸收緊等不利形勢，成交放緩。此時，不限購、不限貸、低總價的商務(wù)公寓類產(chǎn)品趁機大幅入市，供應(yīng)量再度攀升。
福田、南山為主導(dǎo)，但外延趨勢加速寫字樓市場表現(xiàn)出不斷外延的趨勢，寶安、龍崗兩區(qū)新入市寫字樓占比由2012年的22%提升至2013年的35%，但總體仍以福田、南山等區(qū)域為主。2013年入市的33個寫字樓項目中，10個來自龍崗區(qū)，供應(yīng)面積為22.01萬㎡，比2012年提升10個百分點；福田區(qū)有8個項目入市，供應(yīng)面積為27.93萬㎡，全市占比33%，比2012年下降約17個百分點；南山區(qū)入市量大幅增長，比2012年提升16個百分點，主要來自深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地、南園楓葉大廈等項目。從供應(yīng)面積排名前十的項目來看，主要分布在福田和南山兩區(qū)。其中深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地供應(yīng)12.11萬㎡，排名第一，包含辦公和商務(wù)公寓兩類產(chǎn)品，其中商務(wù)公寓僅出售給園區(qū)企業(yè)作為配套宿舍使用，當(dāng)前均已入市銷售，且出現(xiàn)一個客戶購買1-2層的情況；排名第二的是卓越梅林中心廣場的辦公樓，當(dāng)前也已入市銷售，銷售率為；排名第三的是萬科天譽中央廣場，該項目僅部分單位可售，其余單位作為回遷房，也已入市銷售，且銷售情況樂觀。
2.2.2成交量分析
2013年整體經(jīng)濟平穩(wěn)運行，在住宅市場調(diào)控持續(xù)，投資受限的大背景下，辦公樓及商務(wù)公寓市場不限購、不限貸的優(yōu)勢尤為突出，使整體成交量出現(xiàn)較大幅度增長。2013年深圳全市一手寫字樓市場成交套數(shù)為6223套，成交面積為70.52萬㎡，均約為2012年的2倍多。
在2013年深圳一手寫字樓成交面積排名前十的物業(yè)中，深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地成交6.96萬㎡，排名第一，包含有商務(wù)公寓和辦公樓產(chǎn)品；世紀(jì)匯廣場寫字樓排名第二，套均面積為1226㎡；排名第三的為萬科紅立方大廈的商務(wù)公寓產(chǎn)品，共成交803套約4.55萬㎡。從前十的區(qū)域分布看，福田區(qū)有5個，龍崗區(qū)2個，寶安、南山、鹽田各1個。
2.2.3.成交價格分析——均價重回上升軌道
由于價格相對較高的中心區(qū)辦公樓產(chǎn)品成交占比相對2012年有較大幅度提升，商務(wù)公寓類市場中新增了深業(yè)上城、深圳灣一號、東海國際中心等定位高端的產(chǎn)品，同時在市場整體環(huán)境較好的背景下，新入市項目定價相對前期單位也普遍有所提升，眾多因素共同導(dǎo)致2013年深圳市一手寫字樓成交均價大幅升高。全市成交均價為39044元/㎡，比2012年提高23.47%。
2.2.4.發(fā)展趨勢分析
存大幅上漲
根據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，截至2013年12月底，全市一手寫字樓存量為155.58萬㎡，同比增加46.38%，增幅略有下滑。其中，國土局房源狀態(tài)處于初始登記的面積共17.31萬㎡，該部分成交無法體現(xiàn)，對外招租的寫字樓面積為16.16萬㎡，目前全市在售和待售面積為122.11萬㎡，同比增加68.92%。
在122.11萬㎡的可售面積中，商務(wù)公寓類產(chǎn)品共77.13萬㎡，按照今年的去化速度，庫存消化期大約需要24個月。其中體量較大的高端項目東海國際中心（二期B區(qū)）當(dāng)前可售量約為17萬㎡，深業(yè)上城可售量也在15萬㎡左右。此類高端產(chǎn)品正處于發(fā)展的初期，隨著市場的不斷成熟，潛在需求將會逐步釋放，但同時也面臨新增供應(yīng)的沖擊?？墒壑修k公樓產(chǎn)品約40萬㎡，按照今年的去化速度，大約需要17個月，其中新天世紀(jì)商務(wù)中心可售量約9.5萬㎡。
新增供應(yīng)維持高位據(jù)不完全統(tǒng)計，2014-2015年深圳將有25個辦公樓項目供應(yīng)，入市體量約274萬㎡，一半左右為自用加租賃的項目，主要集中在福田和南山后海區(qū)域，同時部分舊改項目也開始入市銷售，寫字樓新增壓力仍然較大。
影響地價的因素是多方面的，“地王”是各種因素作用下而產(chǎn)生的，本次的“地王”是“新國五條”及前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)定位出臺后的背景下產(chǎn)生的，地類用途為商業(yè)性辦公，對其他地類用途的影響，有待進(jìn)一步研究與探討。
