在經(jīng)歷了低迷的2008年后，廣州樓市在2009年迎來(lái)強(qiáng)勁的報(bào)復(fù)性反彈。
根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州一手房均價(jià)從1月的8014元/平米漲到11月的10282元/平米，中心六區(qū)房?jī)r(jià)更早早突破歷史最高位。但與此同時(shí)，根據(jù)中原與合富兩大中介機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，明年廣州市一手商品住宅可售貨量將出現(xiàn)大幅回落，甚至有可能創(chuàng)近年最低。
盡管進(jìn)入12月以來(lái)，利空政策頻頻襲擊國(guó)內(nèi)樓市，但假如廣州樓市明年真的出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，房?jī)r(jià)豈不是還要往上爬？
明年一手供應(yīng)或?qū)?chuàng)近年新低
根據(jù)市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-11月廣州十區(qū)一手住宅交易面積接近903平方米，全年成交量預(yù)計(jì)將達(dá)到960萬(wàn)平方米，這意味著2009年全年成交量達(dá)到2004年967萬(wàn)平方米的歷史最高水平。
但與此同時(shí)，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年1-10月，廣州一手住宅成交面積接近830萬(wàn)平方米，但一手住宅新增供應(yīng)面積僅為583萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)的“消化力”，甚至2008年的剩余庫(kù)存也幾乎被消化一空。
根據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，2010年廣州全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬(wàn)套，尤其中心六區(qū)商品住宅新增也將延續(xù)近年不斷緊縮趨勢(shì)，預(yù)計(jì)供應(yīng)約2.2萬(wàn)套。加上2009年銷售非?；鸨甑姿Ｓ嘭洿鬁p，約為2.5萬(wàn)套，2010年全市十區(qū)可售貨量合計(jì)約7.4萬(wàn)套。
另一大中介機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究部也預(yù)測(cè)，2010年廣州一手住宅新增供應(yīng)量大約4.7萬(wàn)套、600萬(wàn)平方米左右；其中中心六區(qū)約2.3萬(wàn)套、330萬(wàn)平方米，這意味著2010年一手新增供應(yīng)量甚至低于今年。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師龍斌向網(wǎng)易房產(chǎn)表示，明年新增供應(yīng)減少主要受兩大原因影響，首先是2008年樓市的低迷導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商大幅調(diào)低開(kāi)工量，盡管今年年中不少開(kāi)發(fā)商逐漸調(diào)高開(kāi)工量，但產(chǎn)品投入到市場(chǎng)尚需要一段時(shí)間；除此之外，由于亞運(yùn)期間全市建筑工地需停工59天，如不能趕在3月前報(bào)建停工期更長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月，這對(duì)于明年乃至后年市場(chǎng)供應(yīng)造成較大影響。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡 市區(qū)缺貨嚴(yán)重
除了整體供應(yīng)量的減少，廣州樓市一手供應(yīng)區(qū)域性失衡的現(xiàn)象還十分嚴(yán)重。合富輝煌市場(chǎng)研究部表示，預(yù)計(jì)2010年供貨量最大的前四個(gè)區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。
其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運(yùn)村的8000套住宅將于2010年推出市場(chǎng)，而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風(fēng)神公社、豪利花園及富力金港城等都有過(guò)千套新貨。相對(duì)而言，白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。
政策能否讓高房?jī)r(jià)"熄火"?
進(jìn)入12月來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市可謂山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。從12月9日，國(guó)務(wù)院會(huì)議提出取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，到23日國(guó)土部曝光18幅閑置土地，不足一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，多項(xiàng)調(diào)控政策密集出臺(tái)，國(guó)務(wù)院“遏制”高房?jī)r(jià)的決心表露無(wú)遺。
但假如明年廣州樓市真的出現(xiàn)“供不應(yīng)求”，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲并非無(wú)可能。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)早前調(diào)查顯示，近五成網(wǎng)友稱單靠“國(guó)四條”難以平抑高房?jī)r(jià)，超過(guò)60%的網(wǎng)友更是繼續(xù)看漲明年房?jī)r(jià)。
【同致誠(chéng)評(píng)論】由于2010年11月廣州亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，部分工程如不能趕在3月前報(bào)建，將處于停工狀態(tài)，而在2009年底或2010年上半年的報(bào)建項(xiàng)目一般是2008年底至2009年上半年出讓的地塊，從該時(shí)段的土地出讓情況來(lái)看，2008年至2009年上半年土地市場(chǎng)低靡，流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交數(shù)量有限，土地市場(chǎng)的活躍時(shí)從2009年下半年開(kāi)始；而2007年拍出的多數(shù)地王現(xiàn)象，未動(dòng)工的占了24幅，已經(jīng)有部分被政府收回，亦有部分規(guī)劃出現(xiàn)調(diào)整，鑒于目前對(duì)閑置土地查處力度的加大，不排除2年未開(kāi)工土地被收回的可能性。因此，從以上種種跡象可以看出，2010年開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目有限，新增供應(yīng)數(shù)量可能比同期減少。而廣州市區(qū)由于土地供應(yīng)數(shù)量有限，新盤數(shù)量更少，價(jià)格可能出現(xiàn)攀升；從09年土地市場(chǎng)來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)新盤供應(yīng)將主要集中在花都和番禺兩區(qū)。
