2006年5月20日-22日，廣東省房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會在廣州市舉辦了“廣東省房地產(chǎn)估價師研討會”，此次研討會屬本年度房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育的一部分。研討會內(nèi)容包括我省房地產(chǎn)估價行業(yè)的管理、國家針對本行業(yè)出臺新政策的認(rèn)識、估價案例評述等，我司總經(jīng)理陳平作為授課教師主講了“特殊物業(yè)評估案例評述”一節(jié)，內(nèi)容結(jié)合美國房地產(chǎn)估價理論，講述了關(guān)于特殊物業(yè)評估的合理方法。以下為陳總的主講內(nèi)容：
寫字樓市場分析
案例：
對一個面積為75000平方英尺，租客類型為專職人員及商業(yè)租賃的a級寫字樓，該寫字樓的出租率為85%，在一個約有80萬人口的大城市的西南部。評估其價值。
第一步—不動產(chǎn)生產(chǎn)能力的分析
a. 分析位置與建筑物
1. 區(qū)分寫字樓及承租人類型
2. 分析競爭性物業(yè)的屬性及限制條件（參看表7.1的寫字樓等級評定矩陣）。
寫字樓評價矩陣
標(biāo) 準(zhǔn) |
差 |
中 |
好 |
評價因素 |
很差 |
比較差 |
有點(diǎn)差 |
中 |
稍好 |
比較好 |
很好 |
位置 |
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停車 |
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x |
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可達(dá)性 |
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x |
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可見度 |
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x |
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與服務(wù)設(shè)施接近程度 |
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x |
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建筑物 |
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質(zhì)量 |
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x |
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設(shè)計和外觀 |
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x |
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可出租面積 |
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x |
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利用效率 |
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x |
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已使用年限 |
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x |
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折舊 |
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x |
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租賃情況 |
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物業(yè)管理與租賃 |
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管理 |
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x |
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承租人質(zhì)量 |
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x |
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評級 |
0 |
2 |
1 |
10 |
0 |
0 |
0 |
乘以分值 |
0 |
2 |
4 |
5 |
6 |
8 |
10 |
分類分值 |
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4 |
4 |
50 |
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總分值 |
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58 |
3. 評價結(jié)果說明
a. 該建筑物外觀不令人滿意，可能質(zhì)量較低。
b. 建筑物內(nèi)部設(shè)計較差，不能滿足不同類型租客的需求，樓層設(shè)計單一，由于這個原因曾經(jīng)失去兩個主要客戶。
c. 承租人都是本地的專職人員及公司，而在該區(qū)域其它大型寫字樓至少有一家全國性的大公司入住。
d. 該項(xiàng)目總分值為58分，總分值65分被認(rèn)為是平均水平（13個因素，每個因素平均分為5分。因此，大體上說，該建筑物的競爭力比同行業(yè)a級寫字樓的平均競爭力低10%。
b. 區(qū)位分析
1. 市場的地理位置
寫字樓與商業(yè)中心、住宅不同，商業(yè)中心、住宅一般都有固定的區(qū)域。寫字樓區(qū)位選擇一般考慮普通辦公人員、經(jīng)理的便利程度，以及離服務(wù)設(shè)施的遠(yuǎn)近。那些專職人員例如醫(yī)生、律師，人們來找他們服務(wù)不是因?yàn)樗麄兯幍膮^(qū)位好，而是因?yàn)樗麄兊穆曌u(yù)，因此，他們所租住的寫字樓要較那些典型的商業(yè)中心分散。在分析寫字樓市場的時候首先要將市場細(xì)分成許多個區(qū)域市場。
一個大城市的大市場可以細(xì)分成中心商務(wù)區(qū)（cbd），城郊1區(qū)、2區(qū)、3區(qū)，高速公路區(qū)1區(qū)、2區(qū)等多個子市場。然后根據(jù)子市場的可達(dá)性、可見度、市場價格、就業(yè)情況等屬性來判斷哪些市場相近，哪些市場相互區(qū)別。在一些小的城市可能沒有子市場，所有a級寫字樓在一個市場內(nèi)相互競爭。
2. 城市區(qū)域分析
a. 區(qū)域劃分
作為市場分析的一部分，建筑物所在區(qū)域的分析主要是分析其到其它配套設(shè)施的便捷度及它在城市中的位置。
1） 區(qū)位研究主要研究與服務(wù)設(shè)施、住宅區(qū)、中心商務(wù)區(qū)的遠(yuǎn)近程度，這些研究能幫助我們分析該建筑物的競爭優(yōu)勢和劣勢，比較項(xiàng)目所在區(qū)域與競爭區(qū)域哪個與服務(wù)設(shè)施及其它配套設(shè)施更接近，越接近就意味著會有更高的收益。
2）分析城市發(fā)展的形態(tài)，發(fā)展方向及增長率，回答下列問題：
a. 該建筑物是否在城市發(fā)展的方向上？如果是，在凈經(jīng)營收入的預(yù)測中，收入將更高。
b. 該建筑物坐落在區(qū)域市場的什么位置？是在邊緣還是在中心？5-10年后它將在區(qū)域市場的什么位置？坐落在區(qū)域市場邊緣的建筑物的租金要低于中心建筑物的租金。5-10年期土地利用預(yù)測應(yīng)該與土地運(yùn)營收入期間一致。
b. 寫字樓聚集區(qū)域的劃分（參看圖7.1）
在許多大城市，寫字樓都聚集在經(jīng)濟(jì)活動中心，或交通設(shè)施附近。
1）城市商業(yè)區(qū)
在城市商業(yè)區(qū)，土地利用類型主要是辦公用途，它主要用來從事與商業(yè)相關(guān)的活動，而金融機(jī)構(gòu)、政府部門、社團(tuán)機(jī)構(gòu)等等都已經(jīng)搬遷到了郊外。這類寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r主要取決于那些留在商業(yè)區(qū)內(nèi)的寫字樓的經(jīng)營狀況，如果他們經(jīng)營得好，其他投資人就會決定留下來或者增加投資。在一些城市的城市更新過程中，商業(yè)區(qū)在城市中心保留了下來。
2）非商業(yè)區(qū)
在許多城市的非商業(yè)區(qū)也有寫字樓聚集，他們主要沿著通向郊外的主干道分布。例如洛杉磯的wilshire路，亞特蘭大的peachtree街，丹佛的colorado道等等。這類寫字樓主要分布在非商業(yè)區(qū)，呈現(xiàn)性分布，反映了主干道的優(yōu)勢。租客們經(jīng)常開車來上班，在上下班的時候容易引起塞車。
3） 購物中心
一個大型的區(qū)域購物中心通常能吸引一些寫字樓在其周邊聚集起來，這類寫字樓能吸引那些為居民提供服務(wù)的專職人員。在該區(qū)域醫(yī)療性用途的寫字樓很常見。
4）園區(qū)
這類寫字樓的承租人主要是那些在周圍從事制造業(yè)，搞研究開發(fā)的人。有的時候某個大公司在周圍不從事任何活動，但是由于園區(qū)產(chǎn)生的環(huán)境效用或其它有利條件，促使他簽訂租賃合同。
5） 特殊聚集區(qū)域
在一個城市，寫字樓可能聚集在某些特殊的區(qū)域，那些政府代理機(jī)構(gòu)，特別與公眾、法院相關(guān)的單位經(jīng)常分布在政府大樓的周圍，而醫(yī)療性寫字樓主要分布在大型、綜合醫(yī)院附近，便于醫(yī)生在突發(fā)事件發(fā)生時能及時趕往醫(yī)院。大學(xué)周圍也經(jīng)常分布著一些研究機(jī)構(gòu)及開發(fā)機(jī)構(gòu)，那些與航空緊密聯(lián)系的公司一般租住那些靠近機(jī)場的寫字樓。
圖7.1 典型的寫字樓聚集區(qū)域
資料來源： john mcmahon，物業(yè)開發(fā)，1976，p.183.
注釋：
airport—機(jī)場
uptown—非商業(yè)區(qū)
office park —辦公園區(qū)
hospital—醫(yī)院
university—綜合性大學(xué)
shopping center—購物中心
c. 分析寫字樓所在區(qū)域相關(guān)因素
1）便捷度因素
a) 辦公人員住所
往返時間應(yīng)不超過30分鐘
b) 管理者住所
c)委托人的辦公區(qū)域
d)聚集區(qū)域內(nèi)的服務(wù)設(shè)施
● 旅館
● 飯店
● 健身房
● 商店
e)與之相關(guān)的單位，例如律師事務(wù)所，法院。
f)目前及十年后的交通條件及交通花費(fèi)時間
g)與機(jī)場的接近程度，到機(jī)場花費(fèi)時間
h)到大的運(yùn)輸線的接近程度
i)到高速公路的鄰近度
2）土地利用因素
a)區(qū)位的名聲
區(qū)位是否很有名？有一個判定標(biāo)準(zhǔn)是周邊有多少五百強(qiáng)企業(yè)
b)該區(qū)域的不利條件
● 空氣污染
● 噪聲，氣味等
c)自然景觀
● 風(fēng)景
● 海灘，湖等
d)可見度
e)區(qū)域面積大小，承租人寫字樓聚集起來的目的就是便于面對面交流，如果承租人之間相互之間交流更容易了，更頻繁了，商業(yè)效率就提高了，因此聚集區(qū)域面積越大，對承租人越有吸引力。
d. 城市增長分析
必須考慮城市發(fā)展的形態(tài)，方向，以及城市增長率。
1)項(xiàng)目所有聚集區(qū)域內(nèi)城市增長分析步驟
a)獲得一個含有城市中心及居住區(qū)的普通的城市現(xiàn)狀圖——即土地利用現(xiàn)狀圖。
b)繪制現(xiàn)有的或已經(jīng)計劃的公路，鐵路，機(jī)場，以及在未來5-10年將增加的交通設(shè)施。
c)計劃，繪制未來5-10年內(nèi)可能存在的任何大的土地利用擴(kuò)張
d)勾劃未來10-20年期的城市增長預(yù)期
e)在現(xiàn)狀及未來的土地利用圖上標(biāo)出項(xiàng)目的位置
2)分析城市發(fā)展方向及城市增長率時應(yīng)考慮的因素
a)在過去五年內(nèi)，該城市的哪個區(qū)位寫字樓市場有出現(xiàn)增長？
b)在未來5-10年內(nèi)公共設(shè)施投入將集中在哪？
c)哪個區(qū)域是住宅及零售業(yè)增長最大的區(qū)域？
d)初步規(guī)劃在哪個區(qū)域發(fā)展寫字樓？
3. 寫字樓區(qū)位等級評價分析
區(qū)位評價應(yīng)用的是第4章詳細(xì)介紹的程序，僅僅在評價因素上有區(qū)別。 從評價過程我們可以得出結(jié)論：一個區(qū)域的區(qū)位條件好壞與評價因素的比較相關(guān)。區(qū)位評價是一個針對不同影響因素，不同區(qū)域的重復(fù)比較過程。
我們可以選用上部分討論的屬性作為評價因素。表7.2的分值顯示：西南郊區(qū)將吸納整個城市32%的寫字樓需求量。我們注意到選取的因素中有一部分是預(yù)測因素，因此這個表是對未來收益能力的評價。
寫字樓區(qū)域區(qū)位評價
評價因素 |
市區(qū) |
西南郊區(qū) |
東南郊區(qū) |
東北郊區(qū) |
西北郊區(qū) |
目前到辦公人員住宅所用時間 |
2 |
3 |
2 |
2 |
1 |
五年后預(yù)期所用的時間 |
1 |
3 |
2 |
2 |
1 |
目前到管理人員住所 所用的時間 |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
五年后預(yù)期所用的時間 |
1 |
4 |
3 |
1 |
1 |
目前到機(jī)場所用時間 |
2 |
2 |
2 |
1 |
1 |
五年后預(yù)期所用時間 |
2 |
3 |
2 |
1 |
1 |
該區(qū)域的服務(wù)設(shè)施 |
3 |
4 |
2 |
2 |
1 |
與酒吧，高消費(fèi)商店的接近程度 |
2 |
4 |
3 |
2 |
1 |
承租人質(zhì)量 |
4 |
4 |
3 |
2 |
1 |
區(qū)域的熟知度 |
3 |
3 |
2 |
2 |
1 |
近五年來大部分新建筑物面積 |
2 |
4 |
3 |
2 |
1 |
未來五年公共支出面積 |
3 |
4 |
2 |
1 |
1 |
該區(qū)域a級寫字樓總量 |
5 |
4 |
3 |
2 |
1 |
總分值 |
31 |
46 |
32 |
21 |
13 |
比例 |
22% |
32% |
22% |
15% |
9% |
分值高對應(yīng)等級就高，每個因素分值最高分是5分，最少是1分，該評價體系與零售部分一致。
數(shù)據(jù)說明：
● 市中心的區(qū)位仍然較好，但有下降的可能，未來預(yù)期分值都較低。
● 城市的西南郊區(qū)最有可能在長期保持當(dāng)前收益或增加收益
● 東南區(qū)域作為寫字樓區(qū)位較好，但無法與西南區(qū)域競爭
● 城郊西北區(qū)域其區(qū)位條件差，不適宜作為辦公用途。
4. 項(xiàng)目子區(qū)域區(qū)位分析
在子區(qū)域范圍內(nèi)分析項(xiàng)目的區(qū)位一般是對具體位置的分析，將項(xiàng)目與鄰近區(qū)域主要競爭對手作比較，分析應(yīng)考慮的因素如下：
a. 交通條件
1） 主干道、單行道
2） 岔道
b. 是否能步行去到大型服務(wù)設(shè)施。
c. 鄰近土地利用類型，質(zhì)量，它們對該項(xiàng)目是構(gòu)成競爭還是有輔助作用？它們的使用類型是否與周圍競爭性物業(yè)相似
d. 自然風(fēng)景及不利因素
e. 到園區(qū)的可達(dá)性
第二步—對房地產(chǎn)使用者進(jìn)行說明（市場描述）
與零售設(shè)施及住宅區(qū)不同，寫字樓沒有明確的分布區(qū)域，行業(yè)區(qū)。（商圈的圈層分布由時間、距離、貨物百分比及容量及工人的上下班時間來決定）作為金融機(jī)構(gòu)委托人的投資公司及一些專業(yè)性的公司，人們更加注重公司或個人的名氣而不是辦公室區(qū)位的好壞，因此寫字樓的使用者在大城市分布較零售業(yè)、住宅更廣泛。
該項(xiàng)目的承租人多種多樣，a級寫字樓適合于研究機(jī)構(gòu)，專職人員，以及承租人的委托人或雇員，評估人員對需求進(jìn)行預(yù)測的時候應(yīng)考慮全部辦工人數(shù)，然后再將全市總需求細(xì)分到項(xiàng)目所在區(qū)域。
第三步—需求預(yù)測因素
a. 趨勢法
1. 增長基本趨勢
由表7.3 和7.4中可以看出，該城市就業(yè)形勢樂觀，因此寫字樓市場需求也將上升。
2. 復(fù)合出租率趨勢
表7.5描述整個城市的出租率調(diào)查情況，數(shù)據(jù)顯示該城市的寫字樓出租率為86%（空置率14%），假定保持現(xiàn)有的增長趨勢，我們可以以數(shù)據(jù)推斷，未來總體出租率將處于一個更高的水平。我們還可以從表中看出，城市西南郊區(qū)a級寫字樓出租率為96%，因此，假定保持現(xiàn)有就業(yè)的增長趨勢，我們可以推斷，項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場未來將非常好。
3. 歷史吸納量
同一市場歷史凈吸納量往往用來推斷未來需求（凈吸納量=進(jìn)入市場量—退出市場量），下面是美國的一個城市過去五年辦公用地的凈吸納量：
5年前 289200平方英尺
4年前 290900平方英尺
3年前 292300平方英尺
2年前 312600平方英尺
目前 304200平方英尺
總數(shù) 1489200平方英尺
平均值 297840平方英尺
如果未來的就業(yè)增長趨勢及就業(yè)結(jié)構(gòu)與過去五年保持一致，我們就可以推斷寫字樓市場需求量將會很大。
b. 基本預(yù)測方法
方法1，職業(yè)細(xì)分法
1. 總體市場的預(yù)期就業(yè)增長
就業(yè)規(guī)劃基本行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)（sic）（見下表，該城市被認(rèn)為是辦公城市）
表7.3 美國辦公城市就業(yè)增長預(yù)測
行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn) |
未來5年就業(yè)人數(shù) |
目前估計值 |
5年內(nèi)增加量 |
農(nóng)業(yè) |
30000 |
28000 |
2000 |
采礦 |
10000 |
8500 |
1500 |
建筑 |
50000 |
45000 |
5000 |
制造 |
200000 |
180000 |
20000 |
運(yùn)輸 |
65000 |
61000 |
4000 |
批發(fā)與零售 |
21000 |
18000 |
3000 |
金融，保險，房地產(chǎn) |
6000 |
5500 |
500 |
服務(wù) |
30000 |
28500 |
1500 |
公共管理 |
7000 |
6000 |
1000 |
合計 |
419000 |
380500 |
38500 |
2. 預(yù)測寫字樓出租率
我們可能用兩種方法來預(yù)測將在獨(dú)立寫字樓工作的辦公人員。國家勞動統(tǒng)計局每年都會公布全國勞動力狀況的年度數(shù)據(jù)。表7.3的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將勞動者劃分成許多類，執(zhí)行理，主管，行政人員，銷售人員，機(jī)器操作人員，流水作業(yè)人員，檢查人員及其它。利用勞動力統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，我們就可以得到各個工作類型中在寫字樓工作的人員總數(shù)，然后將各職業(yè)類型人員匯總，再除以該行業(yè)總就業(yè)人口數(shù)，就可到一個比率。
例如：能夠通過下列數(shù)據(jù)求取在農(nóng)業(yè)部門工作的工人有多少人使用辦公室。
農(nóng)業(yè)總就業(yè)人口數(shù) 30，000
在辦公室工作的人數(shù) 150
銷售人員，執(zhí)行經(jīng)理，主管，行政人員 200
其它（含牧師） 800
小計：農(nóng)業(yè)總辦公人員 1150
下一步，求取將在獨(dú)立辦公室工作的辦公人員總數(shù)。研究顯現(xiàn)總辦公人數(shù)的2/3將會在獨(dú)立辦公室工作（參看：ian alexander,寫字樓區(qū)位及公共政策,紐約:chancer 出版社,1979）將這個比例乘以上面給出的比率：3.8%*0.67%=2.6%
因此2.6%的農(nóng)業(yè)就業(yè)人員將在獨(dú)立辦公室工作。
注：這不是一個通用的標(biāo)準(zhǔn)，上面給出的例子僅僅只是少有的適用這種標(biāo)準(zhǔn)的原始資料之一，對于比率的估計除了上述的原始資料外沒有可靠的二手資料。
表7.4就運(yùn)用上面介紹的這種方法，采用了國家勞動力統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，該表規(guī)劃了未來5年內(nèi)辦公城市，辦公人員的總量。
同時我們應(yīng)該注意行業(yè)類型比率的變動，這里我們假定比率恒定不變，對大多數(shù)評估案例來說是可行的，如果數(shù)據(jù)充足的話，可以考慮比率變動，對各個類型進(jìn)行計算會更精確。
我們還應(yīng)該考慮將寫字樓數(shù)據(jù)細(xì)分成單一租客寫字樓與多租客寫字樓，在這個例子沒有給出說明。
存在另一種方法來彌補(bǔ)上述兩個缺點(diǎn)（或者是對上述方法的檢驗(yàn)），這種方法不需要職業(yè)細(xì)分，用來預(yù)測在辦公人員占總就業(yè)人口的比例。如果市場內(nèi)寫字樓總占用面積已知，除以每個辦公人員平均占用面積，就得到總辦公人數(shù)，然后再將總辦公人數(shù)除以現(xiàn)有的就業(yè)人數(shù)就近似得到辦公人員占總就業(yè)人品的比例。這個比例可以用來預(yù)測未來的預(yù)測未來的總就業(yè)人數(shù)，還可以用來計算單位就業(yè)人口辦公面積。這在下一節(jié)（基本需求預(yù)測，方法2，比例評估法）將詳細(xì)講述。
表7.4 辦公城市辦公人員規(guī)劃表
行業(yè)分類 |
五年內(nèi)就業(yè)人口增加量 |
在辦公室工作的比例 |
在辦公室工作的數(shù)量 |
農(nóng)業(yè) |
2000 |
2.6% |
52 |
采礦 |
1500 |
18.8% |
282 |
建筑業(yè) |
5000 |
14.6% |
730 |
制造業(yè) |
20000 |
17.0% |
3400 |
運(yùn)輸業(yè) |
4000 |
30.2% |
1208 |
批發(fā)與零售業(yè) |
3000 |
16.8% |
504 |
金融，保險與房地產(chǎn)業(yè) |
500 |
59.0 |
295 |
服務(wù)業(yè) |
1500 |
19.0% |
285 |
公共管理 |
1000 |
28.3% |
283 |
合計 |
38500 |
|
7039 |
18.3%(7039/38500)=總就業(yè)人口中辦公人員比例。
3. 在評估寫字樓出租率的基礎(chǔ)上，推測寫字樓需求量.
boma每年都會公布全國的單位就業(yè)人員平均辦公面積的數(shù)據(jù)，black的辦公指南每年都會提供關(guān)于單位辦公人員占用辦公面積的數(shù)據(jù)，將預(yù)期的辦公人口數(shù)乘以單位辦公人員占用辦公面積，就得到寫字樓的需求面積。
7039 辦公人數(shù)
× 250 單位辦公人員所占辦公面積
1760000 寫字樓總需求面積
這個面積需求量是未來五年期的需求量，因此，每年的需求量應(yīng)除以5。
1760000/5=352000（平方英尺）
在這個區(qū)域，由于存在過量或過少的建筑物的原因，他們的二手?jǐn)?shù)據(jù)都不可信，因此我們必須做獨(dú)立的調(diào)查，我們必須保證那些用來反應(yīng)每平方英尺寫字樓面積擁有的工人數(shù)量的單位面積是已出租面積而不是可用面積。
如果在市場區(qū)域的那些已出租總面積數(shù)據(jù)是可靠的，我們就可以用目前已利用總辦公面積除以總辦公人數(shù)來推算人均使用面積。
實(shí)際數(shù)據(jù)不可能是一成不變的，選擇合適的單位規(guī)劃人口平均使用面積是估價人員的責(zé)任，在很多情況下，一個適當(dāng)?shù)淖儎臃秶蛟S更好。
方法2--比例法
所有的評估方法都有其缺點(diǎn)，所以，為了達(dá)到更合適的評估結(jié)果，在一次估價中我們最好是選用多種評估方法。這種預(yù)測方法是建立在求取總使用面積與總就業(yè)人口的基礎(chǔ)之上。由于該方法沒有對職業(yè)類型進(jìn)行細(xì)分，分類來預(yù)測需求面積，所以可能不應(yīng)該被認(rèn)為是一種基本的預(yù)測方法，這也是該方法的一個缺陷，該方法主要用來檢驗(yàn)上文的職業(yè)細(xì)分方法。
從表7.3可以看出。被研究城市總就業(yè)人口數(shù)是380500人，供應(yīng)調(diào)查顯示，該城市已使用的獨(dú)立辦公大樓總面積為16157200平方英尺，因此，目前該城市就業(yè)人口人均辦公面積需求量為42.5平方英尺。（已使用總面積16157200平方英尺除以總就業(yè)人口數(shù)380500人）。這個五年期規(guī)劃計劃提供38500個崗位，因此通過比例評估方法，可以預(yù)測未來五年需16362500平方英尺的辦公面積。
五年內(nèi)就業(yè)人數(shù)增加量 38500
單位就業(yè)人口所需辦公面積 * 42.5 平方英尺
全市未來五年寫字樓總需求量 1636250平方英尺
平均年需求量=327250平方英尺（1636250/5）
注：1） 可以通過與過去五年平均年需求量來對這種方法進(jìn)行檢驗(yàn)。
2） 這種方法假定未來職業(yè)機(jī)構(gòu)及目前的單位就業(yè)人口使用寫字樓面積不變（潛在的缺點(diǎn)）
e. 預(yù)測值整合
下文概述一下這幾種評估方法：
方 法 結(jié) 論
趨勢法（a、b） 樂觀的
市場出租情況 城市邊緣中等，西南部較好
歷史凈吸納量 過去五年平均每年297840平方英尺
基本方法（c、d）
分類預(yù)測法 未來五年年需求面積為352000平方英尺
比例預(yù)測法 未來五年年需求面積為327250平方英尺
在這個案例中，過去每年需求面積略小于預(yù)測需求面積，評估人員通過比較這個時期的就業(yè)人口增長率與評估人員的預(yù)期增長率來分析數(shù)據(jù)，未來五年預(yù)期總就業(yè)人口增長是否與過去五年相似，在一個沒有其他極端外部條件下，一個區(qū)域總就業(yè)人口數(shù)增長是穩(wěn)定的，未來的就業(yè)人口增長應(yīng)與過去的就業(yè)人口增長接近。
分類方法與比例方法得出了相近的結(jié)論，這兩種預(yù)測方法都是可信的方法。然而，在這個實(shí)例中，估價人員更認(rèn)可第一種方法—分類法。理論上來說，分類法更值得信賴，他們擁有更多的變量，劃分得更細(xì)。但是我們又能發(fā)現(xiàn)在這個方法中各種各樣的變量都不是實(shí)際值，而是估價值或預(yù)測值。
第四步—競爭性增量預(yù)測
1、 存量面積調(diào)查
寫字樓存量調(diào)查
辦公城市現(xiàn)有獨(dú)立辦公大樓可出租面積量（單位：千平方英尺）
寫字樓類型 |
位置 |
編號 |
凈可租面積 |
各區(qū)域現(xiàn)存寫字樓面積占全市比例 |
已出租面積 |
占全市寫字樓總面積比例 |
空置面積 |
空置率 |
a級 |
市區(qū) |
15 |
4542.2 |
|
3860.9 |
24% |
681.5 |
15% |
b級 |
市區(qū) |
27 |
3085.0 |
|
2313.8 |
14% |
771.2 |
25% |
市區(qū)小計 |
|
42 |
7627.2 |
41% |
6174.7 |
38% |
1452.5 |
|
a級 |
|
40 |
4193.8 |
|
4026.1 |
25% |
167.8 |
4% |
b級 |
|
20 |
900.6 |
|
810.5 |
5% |
90.0 |
10% |
西南郊區(qū)小計 |
|
60 |
5094.4 |
27% |
4836.6 |
30% |
257.8 |
|
a級 |
|
28 |
2124.0 |
|
1911.6 |
12% |
212.4 |
10% |
b級 |
|
20 |
910.3 |
|
773.8 |
5% |
136.5 |
15% |
東南郊區(qū)小計 |
|
48 |
3034.3 |
16% |
2685.4 |
17% |
348.9 |
|
a級 |
|
18 |
1424.2 |
|
1210.6 |
8% |
213.6 |
15% |
b級 |
|
12 |
766.9 |
|
613.5 |
4% |
153.4 |
20% |
西北郊區(qū)小計 |
|
30 |
2192.1 |
12% |
1824.1 |
12% |
367.0 |
|
a級 |
|
3 |
50.6 |
|
38.0 |
〉1% |
12.7 |
25% |
b級 |
|
22 |
748.0 |
|
598.4 |
4% |
149.3 |
20% |
西北郊區(qū)小計 |
|
25 |
798.6 |
4% |
636.4 |
4% |
162.3 |
|
總 計 |
|
|
18745.6 |
100% |
16157.5 |
|
2588.1 |
14% |
注：合計數(shù)已四舍五入
2、 在建工程面積清單
調(diào)查已擁有建設(shè)許可證的在建工程。有如下結(jié)果：
1. 在城市的東南部有25000平方英尺的寫字樓在建。
2. 在西南部有45000平方英尺的a級寫字樓在建。
3、 預(yù)測新增面積
這種預(yù)測是存在疑問的，但是確是非常重要的，因?yàn)樵u估人員在最高最佳利用評估及收益現(xiàn)金流折現(xiàn)法預(yù)測資本化率的過程中都需要對, 未來至少十年期的（大多數(shù)情況）<, /b>的新增面積做出估計。預(yù)測新增面積的一般程序是，首先，研究已規(guī)劃的項(xiàng)目比較剩余需求量與過去市場行為（他們有相同的供給需求條件）。然后對未來10年需新增的面積總量做出合理的, 預(yù)測。以下是該程序的詳細(xì)步驟：
1. 已規(guī)劃項(xiàng)目研究。
a. 與建設(shè)規(guī)劃出進(jìn)行面談，獲得有關(guān)已規(guī)劃項(xiàng)目的數(shù)據(jù)。
b. 調(diào)查那些已提交審批或已經(jīng)審批的做為辦公用途的地塊的狀況。
c. 收集報紙、公告，關(guān)注商業(yè)會議，及時獲取最新信息。
d. 與該區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人，承租人，開發(fā)商面談。
2. 編寫一個有可能作為辦公用途的項(xiàng)目清單，分析它們的可行性，并考慮下列因素。
a. 開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)歷。
b. 各項(xiàng)許可證的情況。
c. 預(yù)租情況。
d. 開發(fā)商是否有多個開發(fā)項(xiàng)目。
e. 比較該區(qū)域的位置。
3. 分析市場進(jìn)入的可行性
利用現(xiàn)存的存量及在建的工程，計算剩余需求量。這種方法要求模擬市場的未來運(yùn)行情況，如果市場現(xiàn)實(shí)還有很大的剩余需求量，我們就能夠判斷，在這段時期將會出現(xiàn)一些新的競爭者。
4. 完成新增量預(yù)測
寫字樓新增量預(yù)測
單位：（平方英尺）
編 號 |
區(qū) 位 |
規(guī)劃面積 |
開發(fā)可能性 |
可能開發(fā)面積 |
可能開發(fā)時間 |
評論 |
1 |
市區(qū) |
200000 |
10% |
20000 |
7年后 |
沒有預(yù)租，中心商務(wù)區(qū)寫字樓吸納量遞減 |
2 |
西南郊 |
100000 |
60% |
60000 |
2年后 |
好的開發(fā)商
有部分預(yù)租
增長迅速 |
3 |
西南郊 |
175000 |
80% |
140000 |
1年后 |
主要承租人占30% 預(yù)租少 強(qiáng)勁增長 |
4 |
西南郊 |
85000 |
40% |
34000 |
3年后 |
好的開發(fā)商
沒有預(yù)租
增長迅速 |
5 |
東南郊 |
20000 |
10% |
2000 |
5年后 |
沒有預(yù)租
開發(fā)商較差
區(qū)位差 |
全市合計 |
|
580000 |
|
256000 |
|
|
標(biāo)的區(qū)域（西南郊區(qū)）合計 |
|
|
|
234000 |
|
|
f. 對毀損和可能翻新面積的評估
毀損數(shù)據(jù)從城市房地產(chǎn)管理處獲得，潛在的翻新評估可以用一種類似于前文評估新建建筑的方法來評估。
第5步—分析供給與需求的相互作用，求取剩余需求量
a. 全市范圍內(nèi)的剩余需求
比較預(yù)測的總需求量與目前的供給量來求取未滿足需求量。目前的供給量包括現(xiàn)有存量供給、在建工程以及可能存在的未來新增量。
存量空置面積 2588100平方英尺
在建工程面積 70000平方英尺
預(yù)期新增量 256000平方英尺
總可用面積 2914100平方英尺
考慮到未來總供給量19071600平方英尺中存在著5%的摩擦空置，現(xiàn)有空置的2588100平方英尺的辦公用地僅有1674520是可以進(jìn)入市場的。評估人員發(fā)現(xiàn)，要保持穩(wěn)定的空置率就必須將那些可以進(jìn)入市場的空置面積、在建工程及新增量共1960520平方英尺的寫字樓面積吸收到市場中來。
可用面積吸收年數(shù)等于可用面積除以每年的需求量。
1960520平方英尺（可用面積）/ 352000平方英尺（每年需求量）=5.6 年
根據(jù)這些計算，要吸收那些可用的空置面積、在建工程，計劃新增量，需要約為六年的時間，六年后，預(yù)期剩下的空置僅僅是摩擦空置，人們就有機(jī)會去開發(fā)更多的辦公面積。除此之外，辦公面積應(yīng)被充分使用，大部分建筑物都有低的空置率，而且租金必須增加。開發(fā)商能夠在預(yù)期剩余供給量消耗完全的時候馬上建設(shè)新的項(xiàng)目。
b. 細(xì)分到項(xiàng)目的建筑物類型及區(qū)域
前文就全市范圍內(nèi)的出租率及租金來看，該市的剩余需求量很少，該項(xiàng)目的收益前景不容樂觀。但是，該項(xiàng)目處于城市的西南郊，而該區(qū)域子市場與全市市場總體外觀截然不同。
目前，城市西南區(qū)域擁有整個城市30%的辦公面積（參看表7.5）。區(qū)位評估顯示，這個區(qū)域在未來10年內(nèi)將容納更高比例的辦公大樓（參看表7.3），因此我們有理由相信該區(qū)域未來五年內(nèi)還需528000平方英尺的辦公面積（全市需求面積1760000*30%）。
這些需求包括承租人選擇的所有類型，如果該項(xiàng)目是a級寫字樓，我們就應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步考慮按建筑物類型進(jìn)一步細(xì)分。我們再回顧一下表7.5的供給調(diào)查，在城市西南郊已使用的總面積為4836600平方英尺，總面積中其中有4026100平方英尺是a級寫字樓，占總面積的83%（4026100/4836600），因此，西南區(qū)域的a級寫字樓的需求量計算如下：
全市范圍內(nèi)5年總需求 1760000平方英尺
西南區(qū)域需求占全市需求的比例 × 0.30 平方英尺
西南區(qū)域?qū)懽謽敲娣e需求總量 528000 平方英尺
西南區(qū)域a級寫字樓需求所占比例 × 0.83 平方英尺
西南區(qū)域a級寫字樓需求總面積 438240 平方英尺
（西南區(qū)域a級寫字樓年需求面積 438240/5=87648）
利用西南區(qū)域目前能提供的競爭型a級寫字樓的面積，來求取剩余需求量。
目前a級寫字樓空置面積 167800平方英尺
在建工程面積 45000 平方英尺
計劃新增面積 234000 平方英尺
預(yù)測總的競爭性面積 446800 平方英尺
考慮到5%的摩擦空置率，就意味著要想使該市場保持穩(wěn)定的空置率，僅僅需要再吸收223160平方英尺的辦公面積。因此，在未來五年期內(nèi)總的可用面積將增加到44721800平方英尺，其中總市場辦公面積的5%（223640平方英尺）是摩擦空置，只有223160平方英尺的面積是真正的空置面積，可以進(jìn)入市場。
市場最為強(qiáng)勁的時刻是在真正的可用空置面積全部被市場吸收的時候，市場吸收那些真正空置可用面積的時間可以用可用面積比上年需求量來求得。
223160 平方英尺（可用面積）/87648 平方英尺（年需求量）=2.6 年
根據(jù)這一預(yù)期，再過約3年時間市場需求過剩，預(yù)期該時點(diǎn)的主要目的是找出市場的均衡點(diǎn)，預(yù)測增加租金的時刻點(diǎn)。區(qū)域市場是時刻變動的，但一般情況下只要市場是供大于求，租金都不會上升?？勺饷娣e的稀缺性會提升租金水平。
第六步——預(yù)測項(xiàng)目收益
a. 趨勢分析方法
1. 目前該項(xiàng)目的出租率為85%，與地鐵周邊同類型房地產(chǎn)平均86%的出租率基本一致，但是西南區(qū)域的市場非常強(qiáng)勁，a級寫字樓的空置率僅為4%。因此，我們能夠推斷，目前的出租率是該項(xiàng)目做所能達(dá)到的最好狀態(tài)，若該項(xiàng)目存在的問題在租賃結(jié)構(gòu)與管理方面，我們能夠期望出租率將有所增加。
2. 該建筑物等級評定（表7.1）顯示，該建筑物由于最初的設(shè)計缺陷，其評定等級比評定等級比平均值低10個百分點(diǎn)。目前，在城市西南區(qū)域，平均出租率是96%，如果在建工程的出租率按現(xiàn)有水平計算，該區(qū)域市場a級寫字樓的出租率約為95%。在任何案例中，這都被認(rèn)為是一個很好的市場，剩余需求量預(yù)測顯示，西南區(qū)域目前可用空間和規(guī)劃空間全部被占用需要三年的時間。我們可以推斷，一個強(qiáng)勁的市場將彌補(bǔ)現(xiàn)有市場存在的問題，因此，三年后該項(xiàng)目的出租率將達(dá)到90%。
b. 基本方法的等級評定程序
注：西南區(qū)域所有a級寫字樓在表7.7中都做出了等級評定，最終評定結(jié)果在表7.8，因?yàn)槲覀兌家呀?jīng)詳細(xì)了解各個建筑物的各個屬性，所以等級評定的細(xì)節(jié)內(nèi)容我們就不在此詳細(xì)給出，課堂時間也不允許我們詳細(xì)給出，僅僅給出了等級評定技術(shù)，應(yīng)用可計量的等級評定方法的過程如下：
1. 列出預(yù)測時間內(nèi)具有競爭性的區(qū)域的所有同類物業(yè)的清單
等級評定的第一步是定位、列舉與該項(xiàng)目具有競爭性的所有辦公大樓，當(dāng)拿不準(zhǔn)的時候，該建筑物應(yīng)該選為評定對象。該程序的主要目的就是選取與該項(xiàng)目具有競爭性的物業(yè)。
在這個案例中，該城市西南區(qū)域有40個a級寫字樓與該項(xiàng)目具有競爭性，給這些辦公大樓附統(tǒng)一的編碼。
2. 列出等級評定的影響因素，確定各因素的參數(shù)
等級評定因素需要靠估計師來確定，估價師根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)判斷來選取那些影響項(xiàng)目收益的因素（記住這是一個權(quán)衡的過程，需要仔細(xì)挑選）。
技術(shù)要求：每個因素都應(yīng)該被定義，每個定義都應(yīng)該盡可能精確，不能有含糊不清的東西，因素定義的目標(biāo)是兩個不同的人評估同一宗房地產(chǎn)，所得到的分值應(yīng)該相近。
注：由于房地產(chǎn)因素具有個體特性，對那些不是非常熟悉該物業(yè)的人來說，一一列舉出的因素沒有任何意義，所以此處沒有給出因素說明。
3. 評定建筑物等級
使用建筑物評定表及每個影響因素的定義來給建筑物打分（參看表7.7）。表最左邊一欄就是要評定的影響因素，每棟建筑物逐個因素打分。但是他們各個獨(dú)立的分值沒有在表中給出來，因?yàn)檫@個表是用來對應(yīng)每個估價師的等級評定關(guān)鍵部分的。表7.8給出了各個建筑物各個因素的分值。例如，第一個評定因素是區(qū)位位置，最好的區(qū)位分值是4分，次級的給3分，等等。第二個評定因素是房屋質(zhì)量和鄰近土地利用的兼容性、可達(dá)性及可見度等等。
所有建筑物各個評價因素的評定標(biāo)準(zhǔn)都是一致的，由12個評價因素，最高可能分值是48分。
表7.7 競爭等級評定的指標(biāo)
評價因素 |
分 值 |
4 |
3 |
2 |
1 |
區(qū) 位 |
park place area |
marvin gardens |
st. james place |
baltic avenue
area |
周邊土地利用情況 |
很好 |
中 |
一般 |
差 |
可達(dá)性與可見度 |
臨近公路 交叉路 雙行道 |
主干道 雙行道或向外的單行道 |
次級干道 交叉路 |
普通街道 差的交叉路或雙行道 |
承租人質(zhì)量 |
aaa級，國家級的大公司 |
專職人員 大的地方公司 |
房地產(chǎn)銷售人員
中等大小的商業(yè)公司 |
其他 |
管理 |
現(xiàn)場專門管理 |
非現(xiàn)場專門管理 |
自己管理 |
其他 |
建筑物質(zhì)量 |
很好 |
好 |
一般 |
差 |
設(shè)計和外觀 |
很好 |
好 |
一般 |
差 |
車位 |
好 |
足夠 |
一般 |
差 |
毀損及內(nèi)部裝修 |
很好 流行設(shè)計 |
輕度毀損
設(shè)計中等 |
毀損明顯
設(shè)計普通 |
高度毀損
設(shè)計普通 |
已使用年限 |
少于2年 |
2—5年 |
6—15年 |
高于15年 |
服務(wù)設(shè)施關(guān)聯(lián)性 |
一個建筑物內(nèi)2家 |
一個建筑物或一個街區(qū)內(nèi)1家 |
2—4個街區(qū)內(nèi)一家 |
大于4個街區(qū)內(nèi)一家 |
面積大?。ㄔ谑袌鲋械呐判颍?/div> |
前10% |
前10%-20% |
前20%-30% |
不在前30% |
對物業(yè)管理人員的調(diào)查以及擁有不同屬性的房地產(chǎn)的出租或出售的比較是確定評價因素權(quán)重的好方法。評估人員也可以用排序的方法，每個因素按其重要程度排序，因素越重要，其權(quán)重值越高。然后針對各具體因素來確定因素分值。以下是一個運(yùn)用此方法評估的評估案例，選取了三棟辦公大樓以及上表中的三個影響因素。
評價因素 |
項(xiàng) 目 |
建筑物a |
建筑物b |
因素重要程度 |
區(qū) 位 |
2 |
1 |
1 |
2 |
承租人質(zhì)量 |
3 |
2 |
1 |
3 |
建筑物質(zhì)量 |
1 |
2 |
2 |
1 |
總權(quán)重分值 |
14 |
10 |
7 |
|
4. 將分?jǐn)?shù)匯總，比較競爭力
表7.8給出了評價結(jié)果，按分值從高到低排序。
表7.8 競爭性寫字樓等級評定概述
建筑物編號 |
出租率 |
總面積 |
每平方英尺租金(美元) |
評定分值 |
13 |
98% |
200000 |
20 |
47 |
3 |
96% |
475000 |
19 |
46 |
4 |
98% |
300000 |
19 |
46 |
5 |
90% |
525000 |
20 |
46 |
6 |
92% |
100000 |
20 |
46 |
23 |
100% |
65000 |
18 |
45 |
14 |
100% |
75000 |
19 |
45 |
12 |
98% |
11000 |
20 |
45 |
18 |
94% |
65000 |
20 |
45 |
小計平均值 |
96% |
213000 |
19.55 |
45.67 |
2 |
92% |
115000 |
18 |
42 |
20 |
85% |
50000 |
19 |
42 |
8 |
88% |
85000 |
18 |
41 |
11 |
90% |
118000 |
18 |
41 |
21 |
82% |
77000 |
20 |
41 |
1 |
85% |
350000 |
19 |
41 |
7 |
95% |
105000 |
17 |
40 |
10 |
100% |
40000 |
17 |
40 |
19 |
96% |
10000 |
16 |
40 |
16 |
85% |
86000 |
18 |
39 |
9 |
80% |
107000 |
18 |
39 |
15 |
82% |
100000 |
18 |
39 |
小計平均值 |
88% |
101416 |
18.00 |
40.4 |
17 |
84% |
225000 |
18 |
36 |
22 |
90% |
25000 |
17 |
36 |
28 |
88% |
98000 |
17 |
36 |
30 |
92% |
27000 |
16 |
35 |
31 |
90% |
46000 |
15 |
35 |
29 |
85% |
89000 |
18 |
35 |
33 |
83% |
72000 |
18 |
34 |
24 |
91% |
60000 |
16 |
34 |
32 |
87% |
25000 |
18 |
34 |
26 |
85% |
15000 |
18 |
34 |
項(xiàng)目 |
|
|
|
|
39 |
85% |
75000 |
17 |
33 |
25 |
95% |
44000 |
15 |
33 |
34 |
90% |
66000 |
17 |
31 |
小計平均值 |
88% |
67000 |
16.92 |
34.31 |
36 |
90% |
44000 |
14 |
29 |
37 |
85% |
23000 |
16 |
29 |
27 |
80% |
10000 |
17 |
29 |
38 |
95% |
38000 |
14 |
28 |
35 |
85% |
32000 |
15 |
27 |
40 |
80% |
12000 |
17 |
26 |
小計平均值 |
86% |
27000 |
15.50 |
28 |
總平均值 |
89.5% |
104845 |
17.49 |
37.09 |
注：城市西南郊區(qū)總出租率為96%，而該市平均出租率為90%。
分析對象的平均分值為37.09，該項(xiàng)目（編號為39）的評定分值為33，有11%的建筑物評定分值低于平均值，該項(xiàng)目在同類a級寫字樓中僅排倒數(shù)第9位。
c. 項(xiàng)目收益調(diào)整及最終預(yù)測
該項(xiàng)目目前出租率為85%，而西南區(qū)域要在約3年后才會需求大于供給。該項(xiàng)目可以通過兩個不同的方法（但有聯(lián)系）來評估（參看表7.1，7.8），通過等級評定分析我們可以看出該項(xiàng)目的等級分值約比西南區(qū)域市場上建筑物平均分值低10%-15%。因此，推斷該項(xiàng)目的出租率將比市場平均出租率低是合理的，以下是這些結(jié)論的概述：
a. 預(yù)測下限：出租率—在未來1-5年內(nèi)緩慢增長到90%。租金—每年穩(wěn)定地以0.5%的速度遞減來支撐出租率小幅度增長。
b. 中間值：出租率—在未來3-4年內(nèi)增加到90%，然后未來4-10年穩(wěn)定在90%。租金—如果如預(yù)料的那樣，出租率將緩慢增長，在未來五年內(nèi)租金將保持穩(wěn)定，七年后由于西南區(qū)域強(qiáng)大的吸引了及需求量的增長，租金將小幅上漲，這些結(jié)論是大家公認(rèn)的，沒有經(jīng)過精確的計算。
c. 預(yù)測上限：出租率—未來2-3年內(nèi)增長到95%，3-10年穩(wěn)定在這個水平。租金—未來三年保持持平，4-10年，由于西南區(qū)域市場吸引力拉動需求，將每年以2%的速度增長。
注：在上面的例子中我們提到了預(yù)測上限和下限，它們的計算在這里沒有給出，其計算過程除了在就業(yè)人口的計算上有差別外與中間值的計算一樣。一個更完善的收益分析應(yīng)該在求等級分的時候考慮每棟建筑物的空置空間。
